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【明報專訊】港股在上周四跌穿7月初低位後，再度急轉直下，4天內再急插逾2000點，至周二恒指低見20865點才反彈。值得留意的是，周二當天港股期指的恐慌指數（VIX）曾急飈至45點以上近4年高位，反映市場極度恐慌，但偏偏這時恒指便見底回升（圖1），印證了投資市場相反理論的真確性。
事實上，之前2008和2011年都曾出現相似情况，就是當VIX升至極高位，顯示股市人心惶惶時，都是入市買港股的好時機。本周二港股VIX高見45點以上回落，假定VIX已見年內高位，則港股或已屆強烈反彈時刻，當然如港股已是熊市，反彈可能是減持的好機會。
投資市場就是這樣有趣，人人恐懼悲觀時，便是滿街廉宜貨。大家又看看民調機構蓋洛普（Gallup）的一項有趣調查，2011年時美國人最看好的長期投資項目是黃金（佔34％受訪者），結果金價便在當年8月的每盎司1800多美元見頂，跌至現在1200美元也不保。
相反，2011年時美國人對房產、股票和債券的長期投資信心遠遜於黃金（圖2），其後數年這數種投資工具表現卻相當出色。到了今年，美國人對房產和股票的長期投資信心滿滿，至少美股近月卻已從高位大幅回落，反映群眾意見，確實是投資市場的「明燈」，人人看好時便要非常小心，人人對後市有保留，又或變得悲觀時，便要看看是否入市的好時機。
其實，香港樓市也有相似情况，2003年SARS時香港恍似末日，50萬一層市區樓也乏人問津，到了今天，樓價較低位升了數倍，卻湧現了極大量的樓市「專家」，淡友紛紛變好友。筆者相信，如蓋洛普將上述美國人對長期投資項目看法的調查，轉來香港進行，可以頗肯定的說，今天一定不只34％（這為2011年最看好黃金的美國投資者比例）的香港受訪者認為房產乃香港長期最具投資價值的項目。
富爸爸透支樓市未來需求
股神巴菲特曾說，人人恐懼時要貪婪。不過，香港樓市最有趣的是，「恐懼」會有特別的意思；正如紀惠湯文亮所說，近一年多香港的細價樓被瘋搶，其實是人們恐懼今日不買，樓價明天更貴，於是便出現恐慌性的近乎不問價搶樓，反而若是因「貪念」而買樓，還會計一計值博率，輸了也不會太入肉。
馬鞍山一個新盤上周五開售時，有買家便說是因樓價長升長有，所以要預先買入單位給現在才3歲的兒子，讓他將來可以有樓結婚！這反映了什麼？對樓市樂觀的，可能會說，雖然香港樓價已升至大部分年輕人已負擔不了，但香港的富爸爸實在不少，只要「老子」有錢，樓價便可以繼續升下去。但想深一層，這樣是否代表市場的購買力不斷被透支？就連現在的3歲小孩，他20多年後的買樓結婚需求，也已提前被透支或滿足了？
港人努力相對住屋 全球最不公平
數年前政府不斷推出包括各種印花稅和收緊按揭等打壓樓市政策，效果是交投一浪低於一浪，但樓價卻不斷破頂，而100平方米以下的中小型住宅樓價，升幅反而跑贏100平方米以上的大單位樓價（圖3）。
如將樓價支出看成如人們的收入被徵稅，那過去數年中小型住宅單位樓價跑贏大型單位，便等同較低收入的市民被加徵「累退稅」，只能負擔愈細單位的港人，被徵稅的「稅率」愈重！這是否一個追求公平社會的政府，能無愧於心？
遠東發展（0035）正開售的黃大仙新盤鑽嶺，主攻開放式及一房戶，最細單位面積不足200方呎，實用呎價卻要1.5萬元以上，即入場費要300多萬元。連這個樓盤的發展商、人稱「老虎仔」的遠東發展主席邱達昌亦在接受傳媒訪問時慨嘆：「香港人的努力同收入，與住屋面積的比例，是全世界最不公平。」
樓價如鐘擺 始終會回落
中原主席黎明楷最近以「鐘擺理論」來形容香港的樓市，認為以本港居民的負擔能力計算，樓價現時已屬偏高，惟短期內仍然易升難跌，「目前樓價（的鐘擺）確已擺過了中間線合理值，已經『升過龍』，但這不代表樓價會短期內回落，甚至很可能繼續上升，因為趨勢一旦形成，可能會『升過龍』好多後才會回落。」
黎明楷的說法並非沒有道理，正如2002年時香港樓價其實已跌至極為偏低水平，如這時撈底，可能仍要捱那若一成的樓價跌幅，因其時鐘擺仍在朝向偏淡的一方。不過，投資市場誰又有本領可以預測最終頂位和低位？事後回顧，2002年買樓，好像是早了一年，但如能捱過那黎明前最後的黑暗，當鐘擺轉向後，又是另一個世界。
明報記者 陸振球
事實上，之前2008和2011年都曾出現相似情况，就是當VIX升至極高位，顯示股市人心惶惶時，都是入市買港股的好時機。本周二港股VIX高見45點以上回落，假定VIX已見年內高位，則港股或已屆強烈反彈時刻，當然如港股已是熊市，反彈可能是減持的好機會。
投資市場就是這樣有趣，人人恐懼悲觀時，便是滿街廉宜貨。大家又看看民調機構蓋洛普（Gallup）的一項有趣調查，2011年時美國人最看好的長期投資項目是黃金（佔34％受訪者），結果金價便在當年8月的每盎司1800多美元見頂，跌至現在1200美元也不保。
相反，2011年時美國人對房產、股票和債券的長期投資信心遠遜於黃金（圖2），其後數年這數種投資工具表現卻相當出色。到了今年，美國人對房產和股票的長期投資信心滿滿，至少美股近月卻已從高位大幅回落，反映群眾意見，確實是投資市場的「明燈」，人人看好時便要非常小心，人人對後市有保留，又或變得悲觀時，便要看看是否入市的好時機。
其實，香港樓市也有相似情况，2003年SARS時香港恍似末日，50萬一層市區樓也乏人問津，到了今天，樓價較低位升了數倍，卻湧現了極大量的樓市「專家」，淡友紛紛變好友。筆者相信，如蓋洛普將上述美國人對長期投資項目看法的調查，轉來香港進行，可以頗肯定的說，今天一定不只34％（這為2011年最看好黃金的美國投資者比例）的香港受訪者認為房產乃香港長期最具投資價值的項目。
富爸爸透支樓市未來需求
股神巴菲特曾說，人人恐懼時要貪婪。不過，香港樓市最有趣的是，「恐懼」會有特別的意思；正如紀惠湯文亮所說，近一年多香港的細價樓被瘋搶，其實是人們恐懼今日不買，樓價明天更貴，於是便出現恐慌性的近乎不問價搶樓，反而若是因「貪念」而買樓，還會計一計值博率，輸了也不會太入肉。
馬鞍山一個新盤上周五開售時，有買家便說是因樓價長升長有，所以要預先買入單位給現在才3歲的兒子，讓他將來可以有樓結婚！這反映了什麼？對樓市樂觀的，可能會說，雖然香港樓價已升至大部分年輕人已負擔不了，但香港的富爸爸實在不少，只要「老子」有錢，樓價便可以繼續升下去。但想深一層，這樣是否代表市場的購買力不斷被透支？就連現在的3歲小孩，他20多年後的買樓結婚需求，也已提前被透支或滿足了？
港人努力相對住屋 全球最不公平
數年前政府不斷推出包括各種印花稅和收緊按揭等打壓樓市政策，效果是交投一浪低於一浪，但樓價卻不斷破頂，而100平方米以下的中小型住宅樓價，升幅反而跑贏100平方米以上的大單位樓價（圖3）。
如將樓價支出看成如人們的收入被徵稅，那過去數年中小型住宅單位樓價跑贏大型單位，便等同較低收入的市民被加徵「累退稅」，只能負擔愈細單位的港人，被徵稅的「稅率」愈重！這是否一個追求公平社會的政府，能無愧於心？
遠東發展（0035）正開售的黃大仙新盤鑽嶺，主攻開放式及一房戶，最細單位面積不足200方呎，實用呎價卻要1.5萬元以上，即入場費要300多萬元。連這個樓盤的發展商、人稱「老虎仔」的遠東發展主席邱達昌亦在接受傳媒訪問時慨嘆：「香港人的努力同收入，與住屋面積的比例，是全世界最不公平。」
樓價如鐘擺 始終會回落
中原主席黎明楷最近以「鐘擺理論」來形容香港的樓市，認為以本港居民的負擔能力計算，樓價現時已屬偏高，惟短期內仍然易升難跌，「目前樓價（的鐘擺）確已擺過了中間線合理值，已經『升過龍』，但這不代表樓價會短期內回落，甚至很可能繼續上升，因為趨勢一旦形成，可能會『升過龍』好多後才會回落。」
黎明楷的說法並非沒有道理，正如2002年時香港樓價其實已跌至極為偏低水平，如這時撈底，可能仍要捱那若一成的樓價跌幅，因其時鐘擺仍在朝向偏淡的一方。不過，投資市場誰又有本領可以預測最終頂位和低位？事後回顧，2002年買樓，好像是早了一年，但如能捱過那黎明前最後的黑暗，當鐘擺轉向後，又是另一個世界。
明報記者 陸振球
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