【明報專訊】港股跌穿7月初低位後，於上周一出現股災式大跌，不單股民人心惶惶，人們也開始擔心香港樓市會否隨之爆煲。《明報》有見及此，即時籌辦上周三的「抗災」投資研討會，20多個小時報名名額已爆滿。講者之一、紀惠集團行政總裁湯文亮在研討會提出他嶄新的「角動量守恒」分析樓市方法，並斷言樓價指數已見頂，細價樓爆煲勢不可免。
明報記者
湯文亮指出，影響樓市升跌的因素，可以分為兩類，一為如息口、供應量、政府政策，以及經濟環境等可稱「外因」，較為人所熟識，另一類則為樓市的本身因素，可以應用物理學的角動量（angular momentum）概念比喻，只有當樓市的角、動和量都處於「守恒」狀態，樓市才健康，可稱之為「角動量守恒」。
「比方說，如將樓市看成是一個旋轉的陀螺，要陀螺不跌，首先要平均、平衡，即角度不可太偏，其二是要足夠動力旋轉，其三旋轉速度要快。」
購買力過分集中於細價樓
湯文亮先從「角」的角度分析：「政府收緊按揭，令所有購買力集中買細價樓，便令到樓市這個陀螺的角偏側了。我寫細價爆煲論，亦是基於此，並非對細價樓有偏見。」
另外，「新盤不斷推出，樓巿的購力快速被消耗，陀螺的『力』便也減弱，現時樓市其實在預支未來購買力，這可從不少父母講明替兒子置業得到證明，更有新盤買家向傳媒說是為了3歲的兒子買樓，更是透支中的透支，而二手樓交投萎縮，也反映樓市陀螺的旋轉速度在減慢。」
發展商狂推新盤 市場透支
湯指出，金管局近年大幅收緊按揭，如能夠放寬5％，便可令市場的購買力增加，為樓市增添動力。「至於『量』，體現在過去供應不足，令樓價長升長有，但未來3將有超過8萬個新盤單位落成，遠遠超過正常需求，尤其細價樓供應比例急颷。」即是說，樓市的角、動和量都不再守恒，甚至已失衡，為樓價見頂提供了條件。
招標土地 賣樓競爭加劇
說完樓市的本身因素，那影響樓價升跌的外因，又是如何？湯文亮認為，供應量既是樓市的本身因素，也是外因。「梁振英上台後，承認土地不足是樓價飈升主因，致力增加土推供應，並放棄勾地而改為招標，令樓宇供應不再集中在數個發展商手上，他們會盡快賣樓套現，形成競爭，發展商已以同區二手樓價賣樓，樓價會加快見頂。」
加息實質影響不大
息口方面，「美國7年來未有加息，本預期最快今年9月，最遲12月會加息，但股災和人民幣貶值關係，可能又要延後加息，如9和12月都不加息，而明年是美國總統大選，更不會加息，可能要延至2017年第一季才加。而加息對香港樓市實質影響不大，但會造成心理壓力，一旦加息，人們便會怕加完又加。」
「至於政府數年前開始推出的辣招，形同禁售，反令二手供應減少。最令人憂慮，對樓市造成致命傷的其實是香港經濟確在轉差，紀惠持有150個舖位，租客反應最能反映經濟，我去年尾及今年初時已察覺到經濟轉弱，樓市也必會受拖累，在去年第四季已率先和租戶提早傾妥續約。」
（名人樓巿論壇）
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