【明報專訊】內地和香港的樓價飈升，普羅大眾的住房問題備受關注。
最近和一名內地資深金融界人士談起上海豪宅的空置率超過一半，他認為房地產和其他投資產品不同，是有社會功能（為人民提供居所）的，這些資源棄而不用，淪為單純投資工具是不道德的浪費。 話出在一名整天財迷心竅的抓錢族口中，令我也不禁再一次反思這問題， 整理近日的所見所聞，歸納了下面幾點看法：
投資工具社會功能間取平衡
一､房地產在整體經濟中所扮演什麼角色？房地產和其他金融資產究竟有什麼不同？如果房地產和股票、黃金、債券沒有分別，純粹是一投資工具，我想沒有人會向政府投訴黃金價格升得太快，又或是政府有責任打壓房產股票的股價。
土地是一供應有限的資源，是屬於國家的，國民是有權分享這資源， 分享的方法有很多種，有直接，有間接。直接包括提供居所，間接包括享受政府賣地帶來的福利，政府作為土地的代理人。有義務照顧國民的住房需要，但照顧究竟是提供居所？抑或是令每個市民成為業主呢？
做業主不一定是普世價值，跟地方經濟發展和民族性有很大的關係。在歐洲，超過一半的人口不是業主。 亞洲基本上仍是一發展中經濟，房地產升值機會很大。 正是因為這種對升值的預期，很多人對做業主都充滿憧憬。 但是，如果市場告訴大眾，房價在未來10年都只跌不升，你覺得人民還會抱怨負擔不起買樓嗎？有人認為政府並沒有責任為每一個市民製造投資賺錢的機會。
靠抑需求壓樓市 使潛在購買力漸滾大
二､怎樣的房價對購買者、地產商和政府才算合理呢？中國政府永遠都在抑壓投機和鼓勵上進之間走鋼線。 一方面政府不願看到太過熾熱的投機氣氛，因為這會製造貧富懸殊和社會不安。 但借鏡香港九七之後負資產的那一段陰暗日子，政府明白到資產價格長期低企，對投資氣氛和消費意欲都有壞影響。 理想中，樓價是可升，但不要升得太厲害；但在市場經濟中，如果投資者知道某種資產肯定會升值，資金成本又接近零的時候，購買者的追捧只會令價格愈升愈快。
大陸政府打壓樓價，抑制需求一手硬，增加供應一手軟：抑制需求手法層出不窮，例如開徵物業稅、提高首期門檻、禁貸三套房、行政限購等等。增加供應方面則像猶抱琵琶半遮面，欲拒還迎。靠抑壓高需求來打壓樓市，結果是潛在購買力愈壓愈大。
打擊樓價也反映中央政府和地方政府的利益衝突；中央追求政治穩定及社會和諧，然而，地方政府一窮二白，要發展經濟，除了引進外資，自己能夠交出來的資源，不離土地和人。什麼起橋、築路發展和教育等等的錢都是靠賣地而來。樓價無市，交不出功績，就升官無望。
管治之難是在於既要抑制炒風，但不能打擊人民改善生活的欲望。就像控制澳門逸園里的電兔，要讓狗隻看得到，但卻咬不着。否則人民又怎會心無旁騖的專心賺錢呢？
撰文：張宗永
