【明報專訊】長實（0001）正為擁有蝴蝶天堂美譽的大埔鳳園，開展大型住宅項目。不過，城規會早前罕有地對項目作出多項限制，包括九成地盤面積，不能建高於1層，變相令其原來「片地建洋房」大計受阻，只准許在指定面積內，興建多幢樓高17至28層的住宅大廈，雖然樓面面積不變，但出售呎價遠高於住宅單位的洋房項目則難於落實。
長實近日去信城規會，指出項目第二期仍未取得建築圖則，有關措施會嚴重影響設計彈性。城規會若不改變初衷，長實於鳳園興建洋房的夢想，亦正式告終。
九成土地只可建一層上蓋
長實指出，鳳園項目的地契，已於2007年8月簽妥，限定於2013年9月完工，它們正嚴肅地施工，以求符合限期，而鳳園的地契只規定高限為102米，現時城規會剛為鳳園項目實施的高限，則分6個小區，可以興建17、17、19、23、26、28層高，其餘限定只可建1層。長實指只可建1層，亦等同該等位置不能作任何有意義的發展。
長實續稱，項目第二期的建築圖則仍然未開始審批，現時突然施加限制，會大大影響第二期的設計彈性，以及已正在興建有關發展，有關修訂會對發展商造成困難。資料顯示，鳳園已獲首期的建築圖則共有8幢，樓面佔94.47萬方呎，換句話說第二期尚有25.63萬方呎樓面，仍未獲建築圖則，必須跟隨城規會的最新限制。
據了解，城規會現時限制鳳園建樓的位置，是按照鳳園已批准的總綱發展藍圖的興建大廈位置，當局是希望該項目的發展範圍較為固定。有測量師指出，城規會有時會限制一些大型項目的的建築輪廓，但通常是限制不同部分的高限，類似鳳園項目，限制建樓的指定位置，實屬少見。長實指出如果城規會撤銷項目的高限，以配合已批核的發展計劃及地契，願意撤回其反對。
20年來清理車場廢置場
長實於08年，即地契簽妥後，曾向城規會申請把原興建的高層住宅由12幢改為8幢，並加建212幢3層高洋房，可提供的住戶數目上限由1860伙減至1428伙，而最接近鳳園蝴蝶保育區的住宅最高28層，只有50米距離。長實早於2000年獲城規會批准其規劃許可，於大埔工業邨以西北，發展鳳園的住宅及農業項目。不過，及後由於政府部門要求釐清以及環保人士反對，長實於09年撤回申請。
根據08年長實新提交的生態影響評估，位於「具特殊科學價值地點」的鳳園蝴蝶保育區至今有114蝴蝶品種的紀錄，其中17種屬非常罕見品種，但評估並無提及如何影響蝴蝶的生態，只強調長實於過去20年已清理鳳園的露天車場、廢物棄置區等破壞環境的場所。
（明報記者周偉強報道）
