【明報專訊】隨着港府推出嚴厲的限制炒樓措施，市場對住宅發展商的熱情冷卻，取而代之的則是收租股，當中香港零售投資物業龍頭股九倉（0004），過去兩個星期累積上升7.8%，而「炒股」美聯工商舖（0459）兩周升幅更高達83%。筆者認為，內地自由行旅客不斷增長，加上資金東來刺激商廈需求暢旺，無論主攻零售還是寫字樓，收租股前景確實不俗。不過由於短線升幅已大，部分反映了租金上升的勢頭，入市宜候低吸納。
龍頭佔優 九倉估值勢破頂
本港零售市道理想，多隻零售股早已被炒起多時，事實上，持有海港城及時代廣場的九倉（0004），受惠零售市道增長的程度甚高，早前亦備受投資者追捧，預料短線整固過後，該股將能重拾強勢，有望突破07年估值高位，中線上望68元。
旗下商場 為自由行熱點
九倉旗下海港城及時代廣場，均是內地遊客訪港購物的熱點，於09年，海港城及時代廣場的營業額合共佔全港總零售額的8%，合佔九倉總營業資產的51%及營業盈利的62%，對業績可謂舉足輕重。現階段香港零售市道理想，零售概念股成為市場焦點，九倉相比07年時更具炒作誘因。
除了零售物業以外，九倉持有的寫字樓物業，亦可受惠寫字樓租金升勢擴散至中環以外的利好因素。另外，09年九倉內地的地產業務經營利潤達到13.31億元，佔整體除息及稅項前盈利（EBIT）的16%，預計九倉未來將有更多內地收租物業落成，以及加快出售內地住宅項目，預期九倉的內地收入貢獻將獲得提升，為業績提供上升動力。券商摩根大通便預計，於2012年，九倉的內地EBIT將佔整個集團的28%。
九倉近期亦獲得不少券商看好，摩通於11月下旬初次給予九倉「增持」評級，目標價65.5元，相當於預測2011年每股資產淨值76.05元折讓14%。摩通認為，於寫字樓供應偏緊以及零售消費穩定增長的情形下，九倉估值可較每股資產淨值歷史平均折讓幅度進一步收窄。至於瑞銀，更於11月中時給予九倉目標價92.6元，為全城最高的預測。
股價中線上望68元
本欄預料，九倉的估值於今次牛市內，勢可明顯超越07年高位。據彭博綜合券商平均預測，九倉的2010年市帳率為1.24倍，較07年高位1.46倍仍有一段距離，若保守地以市帳率1.5倍作為目標價，中線已可上望68元，現價值得逢低吸納。
撰文：楊智佳、陳承龍
