【明報專訊】本港面對人口急劇老化，安老安排成社會當前急務，金管局旗下的按揭證券公司，明年上半年將推行逆按揭（又稱安老按揭）試驗計劃——60歲或以上長者，可把已供滿按揭的自住物業向銀行申請逆按揭，每百萬元樓價可每月收取1800至4600元的定額款項作生活開支，至去世後，銀行將出售物業償還貸款。根據按揭證券公司提供的參考數據，擁有估值800萬元物業的長者，參加逆按揭計劃後，最多可每月獲36800元。
「月入」按年期物業估值歲數釐定
不過，逆按揭計劃的關鍵細節尚欠奉，按揭證券公司表示，將會與銀行界商討息率及保費等實施細則，消息表示，初步逆按揭的按息，與目前銀行最優惠利率計算的傳統樓按計劃相若，即約為最優惠利率減2.75厘至3厘水平。
長者每月收取的定額款項，則須視乎計劃年期、物業估值及長者歲數而定，貸款利息和保費，將在長者去世後拍賣物業所得扣除；長者居住期間，則需自負物業差餉、保養費用等。長者需要接受一套售前講解服務，由會計師、律師、財務顧問等獨立第三方講解，讓長者理解自己的權利和責任。
去世後拍賣若有餘款留繼承人
與一般按揭無疑，銀行對物業估值後，貸款額只佔物業估值一個比例。根據按揭證券公司提供的每月收取金額水平參考，10年至20年計劃，以申請長者為60歲為例，逆按揭成數僅四至五成。
金管局副總裁兼按揭證券公司執行董事彭醒棠表示，按揭證券公司董事會已通過推行試驗計劃，收費安排細節將與銀行商討。由按揭證券公司收取的保費方面，他說美國的做法是先一筆過收取貸款額2%，其後每年收取1.25%作保費，按揭證券公司正在研究本港的做法。
逆按揭接受參加長者的繼承人，在一定期限內可償還逆按揭貸款以贖回物業，不過，銀行在訂立貸款息率時，已包含預期變賣物業的成本。有銀行界人士坦言，銀行一向在變賣物業時，需要以公平招標拍賣，連同律師費用，變賣物業成本不低。
工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝指出，基於商業考慮，銀行訂立逆按揭息率時，預計息差在2至3厘水平，「銀行對於貸款期的不肯定因素，加上最後才可收取利息，都是考慮的風險因素之一」。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認同，銀行從傳統樓按上會即時賺取利息收入，有資金的話，一定較樂於做樓宇按揭，因為不必先在巿况前景未明下，長期把錢預先按月給予長者，但又要待10至20多年後經過一輪行政或拍賣程序才收回本金利息。
按證作保不涉政府補貼
逆按揭計劃在歐美已推行多時，今次由按揭證券公司牽頭推行並為計劃作擔保，彭醒棠表示，計劃將會以謹慎商業原則運作，不涉政府補貼，純粹商業安排，試點計劃將會定期檢討其認受及運作情况並予以優化。目前計劃未考慮通脹、物業收購潛力等因素，料會因應反應再作檢討。
銀行界普遍表示要研究細節，匯豐和恒生稱會研究詳情，中銀香港則表態支持，副總裁林炎南說，中銀香港與按揭證券公司保持接觸，逆按揭某程度上是保險產品，該行有興趣發展。
按揭證券公司今年10月至11月期間，訪問本港1005名60歲以上、擁有非按揭物業或快將還清按揭的業主，發現有44%受訪者支持引入逆按揭，約四分之一受訪者表示考慮參加逆按揭試驗計劃。
