【明報專訊】論寫字樓吸引力,中環核心地段近年新增供應極少,每年需求則持續增長,租金和呎價升幅均優於其他地區。要投資這個概念,除了買入在新加坡上市的置地外,較為冷門的萬邦投資(0158)亦可看高一線。
萬邦擁有皇后大道中兩座商用物業,分別為萬邦行和金利商業大廈,前者總樓面面積達2.4萬平方米,後者則為4554平方米,均有一定規模,公司全無銀行負債,並持有淨現金9570萬元,相當於每股3.83元,財政狀况極度穩健。
萬邦今年3月底止帳面值為約27億元,每股帳面值約108元,剛公布9月底止全年業績,每股帳面值已升至126.7元,現價才116.6元,市帳率低於1倍,以收租股來說相當吸引。本港物業市場極度暢旺,價格急升,近期中環商廈呎價更屢創新高,以毗鄰萬邦行的中環中心為例,79樓頂樓便以3.38億元易手,呎價高達25,581元。雖然該交易屬「特式單位」,但亦可見中環寫字樓實屬「皇帝女」。
旗下物業升值18% 不排除放售
萬邦行兩項物業總樓面面積合共約30.8萬平方呎,3月時估值為31.2億元,呎價僅約1萬元;6個月後已升值至36.86億元,升值18.1%,屬合理升幅。再說近年豪宅價格屢創新高,不少老牌大家族亦放售山頂大宅,若商廈價格進一步走俏,不排除萬邦會放盤,以其極罕有的全幢放售,作價亦會更為理想。
預測股息率接近4厘
假設萬邦持續經營,則租金前景才最重要。世邦魏理仕投資部執行董事鍾德堯近日便指出,本港甲級商廈供應匱乏,隨着經濟轉好,企業紛紛擴充業務,刺激甲廈租賃需求及租金上升,預期明年寫字樓租金將會升20.5%,而中區甲廈租金更可望升24%,而呎價更有力挑戰3萬元水平。
萬邦在剛過去的財年每股股息增長至4.2元,假設本年度增長8%(每年三分之一續租),下年度則派發4.54元,現價預測股息率將達到3.9厘,以中環商廈股來說相當吸引,短線可上望帳面值126.7元。
撰文:張兆聰