【明報專訊】一向只集中調查英語國家或城市「樓價負擔」的美國顧問公司Demographia，最新的研究首度將香港納入作調查對象，發覺香港樓價中位數相對家庭年收入中位數的比例高達11.4倍，明顯超過紐約及倫敦，並是82個主要研究城市中最高，有傳媒引述有關調查結果，得出香港樓價為全球最「貴」的結論。至於北京、上海等內地大城市，卻又經常受「政策市」影響，投資者如要為資金找尋出路，放眼海外、讓資金「走出去」不失是良好途徑。
以香港為基地、在全球19個市場為客戶投資了逾8億美元（逾62億港元）的房地產投資公司IP Global，其創辦人兼董事總經理Tim Murphy接受專訪時指出，投資海外房地產市場的「首選心水」，是近年經濟穩步向上，樓價相對合理的馬來西亞，當中又以投資吉隆坡的中高檔住宅物業最值得考慮。如果對新興市場還是有一點戒心的話，Tim Murphy認為倫敦是這類「穩陣派」的首選。
在亞太區工作、居住已經超過10年的Tim Murphy，由於經常需要周遊列國，對全球多個城市的樓市走勢，都有相當認識。由他掌舵的房地產投資公司IP Global，着眼歐美傳統物業市場的同時，亦相當着重開拓新興市場。
港樓價今年升幅料溫和
談及香港樓市，Tim Murphy認為今年會是穩定的一年，港府去年底出招後，短炒投機活動已絕迹，但由於供不應求、息口低企等因素依然存在，所以估計今年香港整體樓價仍將有5％至10％的溫和增長，「整體而言，香港樓市今年不會如過往幾年般刺激」。
不過，樓價高企依然是香港的熱門話題，Tim Murphy認為，港府可透過增加公營房屋供應或提供置業資助，協助市民置業。
吉隆坡優質單位 200萬有交易
對於較具經濟實力的投資者，Tim Murphy認為可將目光轉到海外，他心目中的第一位「心水推介」是吉隆坡，「馬來西亞社會穩定，經濟增長穩步上揚，樓價仍處合理水平，中高檔物業的租金平均回報率介乎5厘至6厘，表現理想，所以最值得留意，而且大馬擁有甚為龐大的華人社區。」
Tim Murphy續稱，現時以200萬港元左右的代價，已經可在吉隆坡市區物色到一個1000方呎、擁有兩間睡房的優質單位。至於距吉隆坡市中心10至20分鐘車程的Mont Kiara、Kenny Hills，都是相當不錯的區域。
事實上，大馬政府去年推出的經濟刺激方案，已令當地的製造及服務行業得到蓬勃發展，令去年錄得6.5％的經濟增長率，預期2011年的經濟增長率仍將有5.7％的水平；至於今年的通脹率，估計會在3％左右。
倫敦物業 合穩陣投資者
如果還是對法制完善的成熟市場較感興趣的話，倫敦就是Tim Murphy另一主力推介。倫敦在國際社會上的知名度不用贅述，亦是舉世公認的世界級金融和經濟都會，租務市道向來活躍，並吸引來自世界各地的投資者，令物業投資十分「穩陣」。
一般人通常都會覺得，倫敦物業市場與香港一樣，就是「樓價高昂、非一般投資客可輕易負擔」，但Tim Murphy卻強調﹕「倫敦物業其實並非人們想像中般昂貴！當然，Mayfair、Grosvenor、Kensington這些傳統豪宅區的樓價，依然是相當昂貴。」
不過，Tim Murphy認為只要用心尋找，在倫敦地鐵第1區和2區範圍內（即Zone1和Zone2；倫敦地鐵主要分為6個區，第1、2區均屬市中心範圍）內，還是可以物色到價錢較合理的住宅物業，以約360萬港元的代價，就有機會購買到一個700至800方呎的住宅單位，他提供的「貼士」是可以考慮Islington、Hampstead區。
IP Global發表的最新報告就指出，英國同樣處於低息環境，倫敦市中心住宅新供應量繼續短缺，造就物業租務市道持續活躍，去年的租金水平就上升了16％，預計此趨勢在2011年還會持續；Tim Murphy表示，倫敦住宅物業現時享有的租金回報率，介乎4厘至5厘，屬於吸引水平。
撰文﹕林可為
攝影﹕陳智良
