空置新盤突破五萬伙八年新高　新地元朗Napoli重災

【蘋果日報】近年部份發展商刻意放慢賣樓步伐，其中元朗一個已入伙新盤空置量高見九成，終迫使政府推出一手樓空置稅。差餉物業估價署最新數字顯示，2018年全港私樓空置量升穿五萬伙大關，最新為51,430伙，規模相當於五個沙田第一城，創八年來新高。全港十大空置量最高新盤，新地（016）佔逾1,200伙或六成。
記者：朱連峰　陳寶恩
醞釀接近一年的一手樓空置稅終推出，政府日前已向立法會提交文件。近年樓價高企，新樓空置問題備受關注，差估署昨公佈《香港物業報告2019》初步統計數字，截至去年底，2018年私人住宅空置量升至總存量的4.3%，涉及51,430伙，與2017年空置量42,940伙比較，按年大增8,490伙或兩成。對上一次私樓空置量達到5萬伙水平，為2010年錄得的51,530伙。
2018年空置單位按面積劃分，實用面積少於1,076方呎的中小型單位有42,340伙，佔整體82%，空置比率3.9%。而實用面積1,076方呎以上的大型單位，有9,090伙空置，佔比高近一成，即平均10個單位，一個是空置。
綜合市場及發展商數據，全港已入伙的十大貨尾量最多新盤，合共有達2,003伙空置貨尾。其中新地佔其中4個項目，空置量達1,232伙，佔十大貨尾盤61.5%。首3位的貨尾盤位處新界，榜首為呎價逾1.6萬元的元朗Park Yoho Napoli，該盤共有712伙，2017年落成，半年前起推盤，現只累售67伙，有645伙未售，空置量多達九成。同系元朗Grand Yoho II同於2017年落成，共建826伙，已售出495伙，餘下331伙，空置量達四成。
空置稅或變賣樓成本
泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示，近年市區一地難求，新盤多集中於新發展區域，例如啟德、大埔白石角、將軍澳日出康城及屯門掃管笏，貨量甚多，消化需時。他舉例指現時一個兩房單位月租1.6萬元，但購入價可能高達950萬至970萬元，即回報率不足2厘，不少業主寧願將單位空置亦不願出租，亦減慢他們再入市投資意欲，變成惡性循環，發展商同區再有新盤推出時亦減慢推盤程序去遷就投資者。另一方面，樓價及租金一樣高企，部份未有即時置業需要的人可能繼續與家人同住而不買樓，令一手空置量續向上。
至於發展商會否因空置稅逼近而定價軟化促銷貨尾，張翹楚認為要視乎發展商判斷樓價升幅較快還是空置稅影響較大。空置稅按兩年租金回報率計算，若每年租金回報率2.5厘，即為樓價5%，如果兩年內樓價升不到5%，即有機會空置稅影響更大。他認為空置稅首先的影響是發展商會加快推盤，但依然需時消化，最終或影響投地價錢，將空置稅當為賣樓成本，有機會令整體樓價向上。
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