【明報專訊】美國顧問公司Demographia早前發表調查報告指出，本港樓價中位數相當於家庭每年收入（樓價負擔比率）的11.4倍，明顯超過紐約及倫敦，並是82個主要研究城市中最高。英國皇家測量師學會（RICS）最近亦聘請本地學者以樓價相對入息中位數作研究，結果同樣顯示本港樓價負擔為亞洲之首。
不過，也有分析指香港政府以至一般的地產分析，都是以納入供樓利率因素的供樓負擔比率（供款佔家庭收入比例）為量度樓市是否正常的標準。RICS國際理事會理事及香港分會房屋政策工作小組主席謝建華回應，樓價負擔為國際間較容易作比較的計算基礎，並指現時息低令到供樓容易，會令到一般人以為樓市健康而貿然入市，當利率一旦回升，便可能「出事」。
謝建華認為，樓價負擔相對供樓負擔的數據有其可取之處，因較容易作為城市與城市之間的比較，可反映一個地區的房屋政策如何影響樓價。不過，他亦承認此數據未能反映實際供樓容易程度、借錢是否容易，以及息口是否低企等因素。
息率倘回升 供樓變得吃力
就如香港，人所共知樓價貴，但搶入市情况依然，謝建華認為這情况極度「牙煙」，因為市場有一個假象，就是息口低企造就「供樓易」的錯覺。「市場普遍預期2年後會加息，一旦低息環境不再、整體市場的投資熱潮退卻，供樓實際上並非如想像般輕鬆。」若只就看眼前片刻「供得起樓」而貿然入市，後果將會很嚴重。
他指出，過去置業很視乎你的供款能力，不像現時息口低得過分，令人忽略這重要因素。提到自己於80年代首次置業，謝建華形容當時息口「好高、（供得）好辛苦……當年息率十多厘，是現時的好幾倍，不過當年買樓基本上無管制，一般可以借到樓價90%，加上自己打政府工，又是專業人士，銀行更加會借埋餘下一成，簡單而言只要儲夠釐印費、律師費就可做業主，純粹睇你的供款能力。」
宜先忍手 看年尾外圍經濟
因為當時息口高，所以置業前首要考慮的是收入，「工作是否穩定，是否容易升職和加薪一定是最重要的因素。我當年在政府做，基本上每年都會有一個增薪點，所以才夠膽買樓。時移世易，家人工增長好慢，收入中位數同03年SARS時比較只是差不多，所以家買樓更應該考慮周詳。」他認為現水平樓價很高，如果確實有住屋需要就「冇辦法」，否則可以忍一下，待年尾外圍經濟更趨明朗才決定。
RICS早前發表研究指出，香港樓宇新供應不足，加速本港樓價上升，本港有30%家庭有機會於未來20年都買不起樓，建議政府從供應入手。不過，謝建華也同意樓宇供應存在滯後問題，容易出現時差錯配，所以政府最重要是制定長遠而有效的房屋政策，不是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，而是應不斷檢討，訂定5年、10年、甚至20年的方案，不因短期樓價波動而變更。
短期必有波動 小心為上策
「透過深入調查，分析人口變化，就家庭組合結婚離婚、出境入境、以致生育和死亡率等，定期作出檢討，恢復定期賣地甚至復建居屋等，以滿足未來用家的真正需要。」謝氏認為，市場上應該有不同類型的物業供不同需要的人士選擇，供應鏈上每個層面都要平衡，所以認為復建居屋有其優點。
雖然本港樓價偏貴，謝氏認為長遠樂觀，因為香港畢竟是發展成熟的國際大都會，且有祖國強大後盾，樓價長期仍然會向上走，問題是急速上升抑或緩步而上，「這很視乎外圍因素，因為香港市場太細，聯繫匯率之下，其實並無太大自主權，過去發生的金融風暴、金融海嘯都是受外來因素衝擊，我相信短期波動一定有，唯一可做是小心至上。」
撰文：郭楣､陸振球
攝影：朱永倫
