【明報專訊】近月樓價再度飈升，令可供一般市民上車、樓價200萬元以下的細價盤買少見少。當上車盤漸漸減少之際，有能力上車者應趕快搭上「尾班車」，還是樓市已響起警號，入市前更應小心考慮？有專家指出，樓價仍有上升動力，但風險也正在增加，入市前宜細心檢視自己財政及供款能力。
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，2011年1月份價值200萬元或以下的低價二手私人住宅買賣合約登記錄得2060宗，總值32.30億元。1月份低價二手私人住宅買賣登記宗數，佔同期整體二手私人住宅買賣登記7091宗的29.1%，較去年12月的34.7%下跌5.6個百分點。細價樓買賣比例急降至三成以下，今年1月的數字是自1997年7月的28.2%之後，創逾13年單月新低。
樓價飈升 細價樓成交比例13年新低
黃良昇表示，本港經濟向好及低息持續，吸引不少資金流入物業市場，樓市交投暢旺，帶動樓價上升，以致市場上價值200萬元或以下的低價上車盤大減，細價樓成交比例由去年9月開始連續4個月下跌，累積跌幅達10.5個百分點。
另外，今年1月的細價樓比例（29.1%）與1997年7月的28.2%谷底相比，僅輕微相差0.9個百分點，預料低價上車盤會繼續減少，估計比例將再創新低。
他又指出，價值200萬元或以下的二手私人住宅買賣合約登記主要集中在新界區，今年1月份錄得1266宗，佔整體細價樓2060宗登記的61.5%。九龍區及港島區的低價二手私人住宅買賣有608宗及186宗，分別佔29.5%及9.0%。
另外，2011年1月份嘉湖山莊錄得最多200萬元或以下二手買賣，有83宗登記，總值1.46億元。其次是荃灣中心，錄40宗，總值6944.6萬元。大興花園錄35宗，排名第三位，總值6191.3萬元。沙田第一城及金獅花園各有30宗，並列第四位，分別總值5739.4萬元及5263.6萬元。
香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥表示，現時樓價高企其中一個原因跟本港息率偏低有關，並且巿場上一般預期美國未來半年或更長時間，加息機會不大，部分熱錢會繼續流向本港樓巿，令巿場預期樓價還有上升動力。
上車前先評估供樓能力
不過，潘認為，現階段無論要上車置業或換樓的巿民，必須在買樓前評估自己未來收入是否穩定、未來供樓負擔能力能否充足及能否承受加息風險等。譬如，以現時個人或一個家庭入息收入，假設在未來4至5年都不會增長及維持現有水平，且必須預計未來4至5年之內，美國有機會退巿及加息4至5厘（假設本港銀行跟隨），到時仍可以維持供樓負擔能力；否則的話，現時有意上車置業人士，必預慎重考慮應否買樓或寧可租住物業。
潘表示，目前樓價高企並非供應稀少，因為以本港現有家庭，無論居住在公屋或私樓，都基本上解決了居住需要，而雖然未來數年會有部分外來新移民有安居需要，但每年連同私樓及公屋等住宅物業新供應數以萬計，本港住宅物業並非供應不足。
他指出，樓價高企及繼續上升，乃因社會上對置業需求或居住需要存在兩個不同概念，前者是買家購入住宅單位後，可能暫不入住而作為投資用途，但後者則不一定購買單位而可以租住物業。
撰文：鄧雅各
