【明報專訊】金管局總裁陳德霖日前再提醒市民，利率掉頭回升可能較市場預期快，呼籲一眾有意買樓人士小心。事實上，市場利率太低，不少心急置業的年輕人趁低息而買樓，立法會保險界議員陳健波認為，一旦息口調升，每月供款額將會巨變，強調若現階段買樓，一定要計清楚可以承受按息升至4厘才好入市。他又教路，買樓後也應盡量選擇最長20年的供款期，以防息口日後回升時，也可延長供款期來減輕負擔，並盡量提早還款，以節省利息支出。
陳健波認為，目前超低息率極不正常，現時市場上普遍按揭計劃為銀行同業拆息（H）+0.7厘，甚至更低，根據3月1日（本周一）1個月HIBOR為0.16厘計算，實際按揭利率僅0.86厘，不足1厘。
供款年期 宜最長20年
「息口過分低根本就是鼓勵通脹，息率不可能長期處於如此極度低水平，相信1年之內會加息，甚或比市場預期更快。」他預期息率加幅可達1倍，即實際按揭利率會在2厘水平，隨着美國經濟穩步復蘇，息口走勢趨於向上，因此估計未來數年實際按揭息率將達到4厘水平，但按揭利率不會如2000年以前出現高於最優惠利率（P+）的情况，料P-水平會延續。
他又指出，現時樓市泡沫太大，一旦息口趨升，樓價必然滑落，預料1至2年間樓價必定下跌，提醒現階段入市的人須小心謹慎，考慮一旦開始供樓，自身的經濟狀况。「買樓一定要衡量自己的供款能力，太高位入市必定會有風險，但若然有實際需要現時買樓，供款年期亦唔應該做咁長。」他認為，很多年輕人不明白息口變動，對樓宇供款的實際影響，以致日後失預算。
須準備一兩年間樓價回調
陳建議，在承造按揭時，供款年期宜選擇最長20年期，一旦息口向上，還可以拉長至30年還款期，從而控制每月固定供款額。「即使未來數年實際利率升至4厘水平，只要還款期由20年延長至30年，亦可以忍受利率由1厘增至逾3.5厘、甚至4厘的壓力。」假設供樓貸款額100萬元，按息1厘，供款年期20年，每月固定供款為4598.94元；當息率升至4厘，延長至30年期，每月固定供款為4774.15元，兩者相差不多。
他又說，開始供樓之後，就要盡可能趁早償還物業貸款（以縮短供款年期），因為不論供款年期長短，初時供樓利率都是一樣，但往後便不同。「假設借100萬元，實際按揭利率同是1厘，不管是承造20年抑或30年，開始時利息支出都是833餘元，但往後愈短期的按揭，利息減得會愈快（見表）；倘若息口升至4厘，一開始的利息支出已達至3333餘元。」
陳指出，「息口代價不輕」，所以愈早供完樓，所負擔的利息開支會愈少。「一有錢剩便要儲起，再一筆過還錢，雖然銀行有罰息期，但罰款一般不會太多，往往只需數千元（現時按揭計劃多享有現金回贈，扣減後罰息金額不多），風險唔會太大。 」
建議儲錢買人幣 日後用作還按揭
另一方面，人民幣不斷升值，內地客來港買樓變相有折扣，吸引大量內地客來港購置物業。陳相信此趨勢將不會改變，長遠睇好樓市走勢，並提醒年輕人，如果有錢可以買人民幣，因升值快，且同時作為儲蓄，過一段時間可以換回港元，一次過償還按揭，以縮短物業供款年期。
對於有評論指財政預算案增加土地供應手段，無助樓市降溫，陳健波認為，「政府可以做的已經做晒，連開徵額外印花稅（半年內轉手需按樓價抽15%重稅）咁辣嘅招數都出埋，今次預算案以供應作為調控手段，可以話財爺嘅方向係啱！畢竟香港係一個自由社會。」
他說政府其實是擔心再推出新招，一旦遇上息口上升，樓市會陷入嚴峻局面。「如果真的現階段買樓，一定要清楚計算自己係咪可以承受4厘按息、30年期的供樓生涯。」
撰文﹕郭楣、高志堅
攝影﹕葉漢華
