【明報專訊】正當樓市仍一片熾熱氣氛，金管局總裁陳德霖日前卻向大家發出「警告」，指歐美國家可能提前加息，令熱錢從本港流出，呼籲市場有心理準備。事實上，現時不少人都是因身處超低息環境而買樓，按揭專業人士指出，面對陳德霖的警告，做好預防措施也是無可厚非。
陳德霖本周在立法會財經事務委員會上匯報金管局工作時表示，自去年11月當局推出一連串調控樓市的措施後，短線買賣活動已經減少，預期樓市後市將由用家和中長線投資者主導。他特別提醒，歐洲通脹有上升趨勢，當地政府可能調整貨幣寬鬆政策，而美國中長期利率上升，聯儲局修訂寬鬆貨幣政策的時間亦可能比市場預期為早。
加息陰霾 按揭市場不穩定
他又指出，雖然目前難以估計美國會否在今年內加息，但可以肯定的是，一旦加息，熱錢將從本港流出，加上內地宏觀經濟調控措施，令銀根收緊，將對香港造成影響。
中原財務董事總經理梁理中表示，近期有個別銀行將按揭貸款業務出售給按揭證券公司，並且個別銀行開始淡出拆息按揭巿場，反映銀行預期未來加息壓力增加，對按揭巿場前景開始採審慎態度。
不過，他指現時供樓息率仍偏低，一般二手住宅目前按息為優惠利率（P，現為5厘或5.25厘）減3厘至3.5厘，即實際按息現水平僅介乎1.5厘至2厘；或由1.75厘至2.25厘。他認為，若今年底至明年內開始加息0.25厘，對增加供樓負擔影響不大，但將來累積加息2厘至3厘，到時供樓能力隨時超出家庭總入息的四成至四成半，風險便會大增。
若買樓花 宜選即供
梁認為，巿場亦要注意本港銀行會否將來仿照內地實行二套房差別按揭政策（即若購買第二個住宅單位，按揭條件或會比第一個單位為差，如按揭成數降低、息率較高等），故未來按揭巿場潛在不穩定因素。
他又表示，買家購買一手樓花盤，若以建築期付款，雖然可等收樓時才開始上會供款，但按揭巿場前景存在不明朗因素，所以建議為求保障，今年內買樓宜預先獲銀行批核，買一手樓花更宜採即供付款較有保障。
供款期短 省利息支出
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認同，本港巿場現時正關注美國政府的貨幣量化寬鬆政策今年內會否修改。劉表示，倘若美國抽起上述救巿政策，意味通脹重臨，到時加息可能性較快和幅度較大；此外，亦須注意香港政府今年提供可建3至4萬個私宅單位的土地供應計劃。
她認為，無論今年內是否加息或會增加私宅供應，需要供樓的業主或計劃買樓人士，都必須考慮上述問題，要計算清楚，就算息口上升，供樓負擔仍宜低於家庭入息總額四成。不過，她指出，現時樓市由用家主導而較健康，並以經絡接觸的客戶有八成為用家，因此預期樓價仍可穩步上升。
供款宜低於家庭收入四成
另外，立法會保險界議員陳健波指出，現時樓價已高要計算好風險，要有按揭利率可能回升至4厘水平的心理準備，建議大家買樓後也應盡選擇較短的供款期，以防息口回升時，也可延長供款期來減輕負擔，並盡量提早還款，以節省利息支出。
撰文﹕鄧雅各
