【明報專訊】隸屬菲律賓老牌發展商AYALA集團的私募房地產基金「宏璟資本」，主力做大中華和新興市場房地產投資，其投資總監馮韌在內地投資房地產擁有豐富經驗。馮的格言是投資房產要「跟着基建走」，在他管理之下，宏璟選擇新基建或鐵路快到達的二線城市投資，結果回報不俗。
一般人對私募基金的印象，是神秘面紗之後，一群超級大鱷在金融市場呼風喚雨。但其實市場存在一些私募基金，規模約為數億美元，以其特有專長，只向十多二十位投資者募集資金，然後投入特定項目，以追求在一定年期內的較高回報率。
宏璟於2006年在港成立，是一個5至7年期的封閉式基金，業務主要為房地產投資發展及管理。首個已募集基金資本3.3億美元，主要來自逾20個包括機構及家族式投資者；不計已售樓回籠資金，目前持有及管理項目資產總值達4億美元，項目分佈中國、泰國、新加坡、澳門、印度等，其中五至六成投資在中國地區。
二線城市化加快 形成剛性需求
馮韌曾在九倉中國部和美國國際集團（AIG）的物業投資部工作，及至2006年參與組成宏璟後，先後參與投資和發展澳門（金峰•南岸）、佛山（怡翠宏璟），以至近年的深圳龍華項目及四川成都項目等。「我哋投資發展策略係跟住有新基建嘅城巿走、同埋跟住國家既定投資方向嘅經濟拉動性去走。」
他說，投資和發展房產要獲得理想回報，有數項大原則要跟隨，要了解中國年輕人口趨於成熟和高經濟增長持續，加上二線城市化加快，對二線城市的房屋形成剛性需求。加上「跟住基建走」，特別是城際地鐵和高鐵沿線所經項目，就算不是基金，一般房產投資者也應特別留意。
洞悉基建概念 發展佛山項目
馮印證跟着基建道路走的成功例子，「兩年前，廣州及佛山交通基建發展為兩個城巿一體化落實之時，我哋已經開始參與發展佛山巿項目，終於由買地至去年銷售，在短短18至20個月內全部完成，以我哋係一個5至7年期封閉式基金比較，投資回報期相當快」。
馮表示，決定投資佛山之時，當地樓價和廣州有四成至六成差距，但預期受基建交通（廣、佛輕軌興建）帶動，住在這個二線城巿（佛山）的居民，每天可往廣州上班，恍如本港由荃灣乘港鐵往中環，佛山樓巿亦會向上發展。「咁嘅情况之下，二線城巿嘅樓巿可以發展為接近一線城巿水平，同樣概念，我哋其後去埋成都搵投資項目。」
至於選擇參與由德祥地產（0199）牽頭的澳門「金峰•南岸」的發展，馮指出，由於澳門的賭業及娛樂及休閒事業，是內地欠缺的產業，他亦預期毗鄰的橫琴島開發，將來可為內地企業的高端僱員提供會議和公幹等活動，而澳門可給他們度假、休閒的合適地方，故預期澳門未來需求高端服務的行業及人才增加，同時推進中高檔房地產巿場需求。
港發展商競爭大 寧拓內地市場
不過，宏璟在投資發展房地產當中，亦曾遇過因巿場走勢太急而失去機會。「喺08年出現金融海嘯後，以為有機會在香港『執平貨』，但香港樓巿回升得太快，我哋都追唔到巿場速度，有啲項目做唔到。另外，去年中央宣布將海南省發展為國際旅遊島之後，特別係三亞巿嘅樓價急升，連我哋想投資嘅項目都被反價到追唔到價，迫於放棄投資當地嘅計劃，否則，我們會陷於極大嘅風險之中。」
馮韌雖然曾經追不上香港巿場的速度而放棄機會，但內地巿場資金充裕，有不少資金流入香港樓巿，巿場投資機會無形中增加。「我覺得大陸巿場係一個湖水滿溢嘅大湖，香港同澳門分別係一個游泳池及洗手盆，滿溢嘅湖水當然會流去最近嘅香港及澳門，但係個游泳池已經有好多大隻佬（大型發展商）游緊唔同嘅花式，令水花四濺，如果我仲游入去會畀佢哋踢到，所以我寧願返大湖游好過。」
撰文﹕鄧雅各、陸振球
攝影﹕朱永倫
