【明報專訊】市場經常有言論指出，香港樓價已經太貴並處於危險水平，但何謂貴則有不同標準。浸會大學經濟系副教授巫伯雄就認為，樓價貴與不貴，要相對於按息而言，「若果（租金）回報率仍高於按息，那就未必叫做貴」，若回報率低過按息時便要小心。
他又認為，本港經濟未來10餘、20年仍處擴張期，地價一般會上升，同時亦會帶動樓價上升，而本港樓市兩年內逆轉機會微，若能力許可，現時仍是上車的時候。
通脹因素 計入回報
巫伯雄指出，現時除了租金回報率高於按息令樓價具支持外，還要考慮現時存在通脹，因通脹會令到銀紙貶值，資源如鋼根、水泥都會升值，所以回報率要加上通脹一起考慮，若租金回報率是3％，樓價能跟隨通脹率升3％，那合併的回報率便是6％；但拆息按揭只是約1厘。
他指出，樓價跟隨通脹升幅加回報率高於按息的趨勢，相信兩年內仍能維持。他稱美國雖然兩年內會加息，今年內也有可能輕微加息，但機會不算大，美國加息初期，香港也不一定要跟，總括而言，本港今年內加息機會極微。
宜盡快買樓 抗通脹
他從而帶出﹕「如果你預計樓市兩年內無大變化，那你仍應該『細細間』，都要買，因為銀紙於通脹時是會貶值，就算現時樓價升了這麼多，在能力範圍內，都應該買，因為在經濟擴張期，你不買第一間，那便有可能很長時間也買不到樓。」
香港仍處經濟擴張期，巫對此表示肯定的態度，更指香港於未來10、20年內都會處於擴張期，「本來香港經濟10餘年前，開始放慢，但及後被內地帶起。內地屬於高增長經濟，香港則屬於成熟型，內地所需要的金融、服務業，香港可以提供」，另外自由行等政策，亦帶起本港的零售業。
上車可先買偏遠細樓
巫認為，為了適應本港的樓市環境，若有需要，可能要於偏遠的位置買一間較細的單位，然後一步、一步換大單位及搬到較近市區的位置。他稱，天水圍、粉嶺等區的樓價，雖然也有明顯升幅，但樓價水平仍然較整體為低，若有上車需要，也是可以考慮。他表示，參考本港歷史，上車從來都不是易事，若有一個地方，一出來工作便可以買到樓，那地方應該不易生活（意指經濟肯定有一些問題）。
撰文﹕周偉強
攝影﹕葉漢華
