【明報專訊】由長實（0001）分拆的匯賢房託（87001），今天開始接受公眾認購，預期今年派息率4厘至4.3厘，遠高於本港各類零售人民幣投資產品如人債及基金等，不過與北上定期存款及本港上市房託相比，回報則只屬一般。另外，本港上市房託與官債的息差，亦比匯賢與國開行人債的息差闊，所以有人民幣在手的投資者，不妨認購匯賢，但不要期望股價大升。
內地人民幣定存戶口息率吸引，1年、2年及3年期分別有3.25厘、4.15厘及4.75厘，跟匯賢的回報差不多，並且保本。若不想舟車勞動親自北上辦理開戶，本身已是銀行理財戶口客戶的投資者，可透過本港銀行代辦開立內地人民幣定存戶口，當中涉及開戶費、戶口年費、匯款費和手續費等。
要分析房託的回報率是否合理，一般會跟當地主權評級的債券的孳息率作比較。匯賢主要資產為北京東方廣場，包括商業、寫字樓、公寓及酒店，同樣是房地產信託基金（REIT）的冠君產業（2778），資產以甲級商廈、商場為主，收入種類最接近匯賢旗下的物業。
同類房託冠君 息差較官債吸引
比較兩者跟主權債券的息差，冠君2011年預期股息率4.63厘，而金管局發行、2013年到期的外匯基金票據孳息為0.44厘，兩者息差為4.19厘。至於匯賢年內預期派息4厘至4.3厘，國開行在本港發行的2013年到期人債孳息為0.9厘，息差僅3.1厘至3.4厘（見表1）。明顯地冠君與官債的息差較高，即投資回報較大。純以股息比較，若匯賢及冠君的息差要拉近，冠君股價要升至6.33元以上，匯賢估值才變得吸引，冠君上周五收報4.64元，一周升幅1.75%。
當然，匯賢是首隻本港人民幣REIT，買賣、結算及派息均以人民幣計價，有意買入的投資者，賺取息率回報之外，都想博人民幣升值。
但除了考慮息率回報及人民幣升值潛力之外，買匯賢須同時考慮其投資組合是否吸引。大家有到過北京，都會知道匯賢持有的東方廣場位處市中心，就在王府井行人專區及長安大街的交界，人流不容置疑。根據匯賢承銷商之一中銀國際的研究報告，匯賢的商場及寫字樓有五成樓面，在今、明兩年會續租，到時可望加租，所以中銀國際估計，匯賢2010至2013年的可分派收入，每年會有逾11％的增長（見表2）。
可分派收入 料年逾增11%
除此之外，大家亦要留意北京的寫字樓及商場的供求關係（詳見另文）。總體來說，匯賢上市提供了本港人民幣投資的一條新出路，回報亦較大部分人民幣產品吸引（見表3），但由於跟主權評級債券的息差已不高，股價升值空間有限，買入不要抱太大期望。
撰文：劉佩珊、謝偉龍
