【明報專訊】政府本月拍賣售出的九龍塘又一村地皮，在中國海外（0688）和資本策略（0497）互相競逐下，終由中海外以每呎樓面地價逾1.6萬元投得，創出九龍第3高地價紀錄。資本策略執行主席鍾楚義可說是物業投資市場的超級高手，他在2003年入主資本策略後，透過買賣和為物業增值，短短數年間便將公司的市值由約3億元大增至近60億元，更獲有史上最成功的基金經理之稱的鄧普頓資產管理入股，其願意以高價和中海外爭地，自然備受關注。
鍾楚義認為，投資香港物業，最重要是掌握市場的爆炸性「波幅」，回報將遠勝長揸收租。他直言，香港現時樓價非低但仍願意入市，皆因樓市飈升的「元兇」，乃是在聯繫匯率和弱美元下，低息和通脹將會維持，政府是無可奈何，資金注定流向「磚頭」，尤其是供應少的豪宅。不過，長線也要留意，當人民幣可自由兌換時，作為香港經濟增長「火車頭」的金融業，會受到威脅。
高價爭又一村地 因看好九龍區樓價
向來「無寶不落」的資本策略在拍賣場上高價競投九龍塘地，其主席鍾楚義坦言，最大原因是傳統豪宅地段已有很長時間無供應，並睇好九龍區樓價長線升值能力。「近年太古（0019）、嘉里（0683）密密在九龍區收地，近期新樓都以九龍站樓價為依據，相信樓價與港島豪宅差距愈來愈窄。」
即使本港樓價飛升並已超越97年高峰，但鍾楚義認為，推動本港樓價上升的最大元兇是港元與美元掛鈎，此局面短期不會改變，直言除非政府出重招，否則樓價不可能大跌。「美國經濟處於低位，美元持續弱勢，與經濟起飛的香港形成對立局面。在聯繫匯率下，息口持續偏低、港元被迫貶值，市場太多資金流轉，唯有資產價格升值，才可以令本港經濟市場取得平衡。」
倘人幣自由兌換 港經濟將受威脅
近期銀行紛紛調升拆息按揭（H按）息率，特首曾蔭權及金管局總裁陳德霖更多次提醒投資者，要小心香港利率回升，鍾楚義指當中涉及另一大問題，就是內地加存款準備金，令很多內地大企業借不到錢。同時，銀行方面因無大額金錢外借，只好提高按揭利潤。他指美經濟疲弱不可能加息，本港大幅加息的可能性很低，資金只會繼續流向「磚頭」。不過，當人民幣可自由兌換之時，香港的金融業和經濟便會受到威脅，屆時便要小心樓價受壓。
他認為，樓價高企局面短期不會改變，並睇好大藍籌屋苑，尤其是太古城，因實用率高、地點方便，料收租回報率仍有3厘。「近年新樓價格愈來愈貴，部分來自地價成本外，亦因為市場上多了一批有錢人，一啲30幾歲已經年薪過百萬，佢哋只為有會所而揀新樓。」但他認為新樓會變舊樓，現時新盤溢價太高，收租一定以舊樓為先。
首次投資太古城即賺
原來，鍾楚義首次投資物業，也是從太古城開始。他表示，自己於1985年首次買樓，以49萬元買入太古城一個675方呎單位，「當年做見習律師向銀行借錢容易，借樓價90%，息率5厘，當年收租回報亦好和味，有9厘回報，名副其實財息兼收。1987年將單位以70萬元易手，兩年帳面賺43%，再拎20萬至30萬本錢購買跑馬地樂陶苑，樓價175萬元，月租已達1.3萬至1.4萬元，1年租金回報有8至9厘」。
鍾之後再於1992年購入山頂La Hacienda 2幢洋房，每幢2000萬元，面積3200方呎，其中一間以2800萬元「摩」走（未完成交易已轉售），大賺800萬元。同年再購入山頂Apartment（分層單位），面積約3700方呎，當時成交價1200萬元，現時已升值至1.5億元，升幅達11.5倍，惟租金僅由當年的8萬元升至現時14萬至15萬元，升幅不足1倍。
對市場第一感覺 通常是對的
從多年的觀察和自身經驗，鍾指香港樓價長期都是一浪高過一浪，但其間波幅極大，因此要賺大錢，能夠掌握波幅極其重要，在升市時，樓價又可往往大幅跑贏租金。「就如我入主資本策略時，公司只有約3億元資產，現已增至近60億元，若不是能夠掌握波幅而一直長揸，資產升值可能只有一半。」
他又認為，樓市周期一般5年左右，能夠捕捉升浪會有非常可觀的回報，「啱價就沽，千萬唔好講感情，一講感情你就會輸，但如果層樓係自住就另計。」他指出，無可能賺盡，唔好太貪婪，升幅有50%可以考慮沽出，更要相信自己對市場變化的感覺，「通常第一個感覺都是對的」。
至於公司的投資策略，「我哋鍾意搵啲有『塵』的物業，一些管理得唔好但地點佳的物業，可能向老牌家族埋手，執靚啲，租金升幅可以好大，然後便能以高租金回報率，將物業以高價轉售。」鍾楚義指出，「執靚」的物業，升值在首40%時其速度最快，之後便只能隨大市上落，因此他會在此階段「收割」，沽出物業套現，然後再物色新的機會。
撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕何家達
