【明報專訊】香港經濟與內地關係日益密切，樓市亦然，除了零售業最能感受內地經濟變化對香港的影響，香港的酒店經營者，亦是第一線接觸內地到港旅客和最能感受到內地經濟變化的影響。近年積極興建酒店和大做內地旅客生意的順豪系旗下華大地產（0201），其主席鄭啟文認為，本港「正經歷歷史性的轉變」，香港的資產價格肯定看好，而華大現時擁有8家酒店，共涉及2300個房間，計劃未來5年擴展至12家酒店，資產總值由現時的76億元，再增30億至40億元。
內地中產發展迅速 使錢能力高
鄭啟文分析了六大利好香港資產價格的要點：
第一，內地中產階級正以爆炸性速度發展，此類人「使錢能力」甚高；
第二，中國為追趕歐美GDP，訂下「十二五」規劃，經濟動力將由出口轉變為內銷，大力振興本土經濟；
第三，人民幣持續升值，在港消費更具吸引力；
第四，人民幣國際化下，香港將發展成人民幣資產中心，本土資產價值更具吸引力；
第五，高鐵效應將拉動兩地距離，支持旅遊業發展；
第六，內地旅遊市場尚未完全開發，去年來港的旅客中半數為內地人，而當中八成來自鄰近的廣東省地區。
港成人幣資產中心 增吸引力
鄭啟文指出，以上因素，不但利好香港的酒店業務，也對香港的資產市場大為有利。他又指出，本地一般發展商傾向以住宅物業為主，非主力從事酒店業務發展，當中絕對有龐大商機，集團經營策略是發展「三星半」級酒店，因市場競爭小卻最多旅客入住。他又指出，旗下每間酒店提供約400個房間，以投資額和房租收入計，每年可享達16%回報率，是最具cost effective（成本效益）的模式。「發展1000個房間，經營開支與400個房間相若，惟入住率未必如細酒店容易達95%」。
華大現有及發展中的酒店共8家，包括九龍華美達酒店、香港華美達酒店、銅鑼灣華麗精品酒店，明年落成的尖沙嘴山林道及西環華麗海景酒店等。鄭啟文認為港旅遊業正急速膨脹，帶動酒店業需求急增，因此目標未來5年擴張至約12家酒店，為向目標進發，他近日更親自入標政府推出的灣仔酒店用地，而該地最終由英皇國際（0163）旗下公司以6.48億元投得。
除酒店物業外，他亦看好其他商業物業。「現時日本、歐美債台高築，失業率高企，利息只會長期偏低。」他認為，全球經濟未來好難搞，可說是無得搞！然而，香港很幸運可以背靠中國、作為中國的「窗口」，當內地經濟由出口轉型為內銷，人民幣將持續升值，從投資角度而言，海外資金為對冲人民幣升值壓力，將會持續來港購買資產，因此本港，尤其商業物業可睇高一線。
商廈仍屬97價 有升值水位
近期商業物業如寫字樓屢錄創新高價成交，但鄭認為只有個別單位創新高，整體市場仍有升值空間，「住宅貴，但商業物業哪算貴？」1997年，本港GDP約1.3萬億元，現時已達至1.7萬億元，但商業樓宇樓價仍然停留在97年階段，絕對有升值的水位！至於香港的住宅樓價，他不諱言指一些豪宅已屆過高水平，除升穿97年歷史高位，市民的入息與收租回報更是完全脫節，「有錢人不斷追價入市買豪宅，但市場成交其實不多，一旦有關活動停止，樓價隨時下挫。」
不過，鄭指豪宅樓價格過高對本土居民來說影響力有限，「因為呢啲（豪宅）唔係畀港人買」。一般住宅物業應區分為新樓與舊樓，舊樓呎價一般由7000至8000元，仍然在可負擔水平
。至於新樓，由於政府之前大量放寬建築條例，令住宅物業可大幅「發水」，大堂和會所設施不用計入地積比，「成座樓發展成六星級酒店咁，你睇黃大仙都賣萬幾蚊一呎，啲人以為黃大仙變咗豪宅區，其實呢啲樓亦都唔係畀普通人買」，他認為新舊樓是兩個市場，不應該混為一談。
1970至2000年全球高速發展，可說是黃金30年，電腦、汽車、科技急速發展，對貨幣的需求亦大幅上升，全世界都「㷫烚烚」，但鄭啟文認為環球高速發展時期已經結束，以往經濟高速增長製造的「假需求」不再，工廠只會over-produced and over-developed（生產及發展過多），加上人口老化問題，將來的世界會「靜好多」。
撰文：郭楣、陸振球
攝影：劉焌陶
