【明報專訊】近年樓市最大支持因素之一，是超低息環境令供樓變得輕鬆，但隨着內地收緊銀根和通脹預期升溫，息口上升似是遲早必然之事，近月本港銀行已紛紛大幅調升拆息按揭（H按）息率，成為樓市的預警信號。經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓認為，未來息口走勢必然向上，買樓人士應早作籌謀，若是採用建築期付款，可考慮提早上會，供樓家庭也可採用定息按揭，以鎖定未來數年的供樓利率。
劉圓圓指出，H按息率持續上升，部分龍頭銀行如匯豐、中銀香港（2388）等的H按息率，與傳統的最優惠利率按揭（P按）的實際利率差距逐漸拉近（見圖），可視作香港已步入加息周期。
做定息樓按 免捱貴息
事實上，根據過去20年數據，香港平均的按揭息率介乎4厘至5厘，劉圓圓預期，下半年實際按息將會再調升至2.5厘至3厘水平，未來很大機會達至3厘至4厘，所以新做按揭客戶現時選用定息按揭，雖然以3年期定息計，息率會較現時P按略高0.1厘至0.2厘，卻可將按息鎖定，免除3年內利率可能急升的風險。
她又指出，雖然現時整體按息仍然偏低，加息初期未必會令每月供款急增，但更重要的是市民一旦形成「加息預期」，便會對供樓和買樓變得審慎，因不知道息口還會加多少。她提醒有意置業的人士，買樓前要「計下數」，一旦加息2厘或更多，是否仍然可以負擔。
找多於一家銀行 確保估足價
北角即將入伙的樓花項目「形品」，最近頂層特色戶買家賣出單位，損手250萬元，據悉業主兩年前以建築期付款計劃購入，由於政府收緊700萬元以上物業按揭承數，只可借樓價五成，資金成本壓力大增下最終「上唔到會」，被迫大幅減價沽貨。對於物業估價不足、政府收緊按揭成數雙重打擊下，業主劈價賤賣是否唯一辦法呢？
劉圓圓提出4個辦法，供準買家或業主參考。首先，她認為買家入市前應預先找多於一家銀行為心儀物業進行估價，估足價才入市；其次是買家本身按揭貸款不應「借太盡」，首期亦要「預鬆啲」，以防樓價在簽臨約至完成交易期間有變動；再者，一旦資金不足，業主可為物業進行二按，或將其他資產加按套現；另外，亦可以考慮將供款年期延長，減輕每月負擔。
可考慮建築期付款轉即供
現時大部分樓花盤均提供建築期及即供付款兩種計劃，即供辦法一般提供樓價折扣，不少用家會優先考慮；但亦有一部分買家或投資者，為財務安排上更靈活，而選擇物業入伙後才供樓的建築期付款。不過其間容易出現變數，如政策出台或經濟環境轉變令物業估價不足，甚至減人工等自身經濟狀况轉變，部分人因未能通過銀行審批而「上唔到會」。
劉圓圓稱，現時利率趨升，較適宜選擇即供付款，因愈早承做按揭，獲得低息按揭的機會也較高，若早前入市買樓花時已選擇建築期付款，若能力許可提早供樓，也可考慮與發展商洽商提早轉為即供，以避免入伙時可能估不到價，又或按息進一步調升的風險。
撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕鄧宗弘
