【明報專訊】不少即將退休的中產人士大多已過了「置業」這一關，而「養老」就是他們接下來要面對的終極難題。這些中產人士默默耕耘大半生，供完一層樓，銀行存款卻只有數十萬，即使加上強積金供款，可動用的資金最多亦不過百多萬元，這筆錢根本就不足以應付退休。不過其實他們只要善加利用「磚頭」，亦可以輕鬆自製退休年金。
不少中產人士相信都曾經有「換樓」的經驗︰子女出生後，兩小口原本居住的兩房單位開始不夠用，於是便「換樓」至三房單位。然而臨近退休，這些中產人士的子女漸漸長大，或已遷出開始獨立生活，部分甚至更已成家立室，擁有自己的物業，此時，他們可以將現居的三房單位放租，然後租入租金較廉宜、面積較小的兩房甚至單房單位，兩者之間的差價便可成為自製年金。
北角樓轉九龍樓 每月多萬元使用
到底「大換細」的方法可以獲得多少自製年金呢？參考香港差餉物業估價署的資料，港島區一個800呎單位的平均月租為27,280元，而同區一個400呎單位的平均月租則為12,120元，換言之，通過「大換細」，每月便可以得到15,160元的自製年金。
其實不用「大換細」，「區換區」的方法亦可以達致相同效果。美國萬利理財總裁張佩儀表示：「我有一個客戶，他將位於北角的1000呎自住物業放租，從中取回2萬至3萬元的租金，然後再以1.5萬元於九龍租入一個呎數相近的單位，成功製造了萬多元的月入。」
張佩儀指出，上述做法的一大好處是仍然保有物業的擁有權，風險較低。不過她同時提醒，此做法並非全無限制及後顧之憂。限制方面，若然退休人士仍然與子女同住，便不能實行上述做法。後顧之憂方面，張佩儀表示，若遇租戶停租或業主加租，均會令採取此做法的人大失預算。
逆按揭 屋照住錢照攞
另外，安老按揭計劃（俗稱「逆按揭」）於今年7月面世以來，根據中原按揭經紀研究部及土地註冊處數字，短短3個多月批出的按揭貸款宗數51宗。此計劃最大的好處是，60歲以上長者得到固定的生活費之餘，仍可安居於原有的物業，起居飲食的基本開支得到保障。長者可將物業抵押，並選擇10年、15年、20年或終生領取每月年金，期間可隨時終止合約，全數償還所有「生活費」及利息開支後贖回物業，長者就不用擔心未有任何資產留給子女。
若樓價大升，業主可選擇出售物業，銀行會扣除按揭貸款後，將剩餘的款項歸還；相反樓價不幸急挫，所出售的物業資不抵債，差額亦會由按揭公司承擔。不過要享有此長糧的擔保，當然要負擔繁多的財務費用。以中銀的逆按揭貸款計劃為例，逆按揭的貸款利息（P減2.5厘＝2.75厘）較一般樓按（實際按息2.3厘）為高，到期歸還的貸款利息自然較高。其他費用主要包括基本按揭保費一筆過1.96%、每月支付的按揭保費年利率1.25厘、固定律師費及手續費等。
一般而言，申請年齡愈大或選擇年金的年期愈短，每月所得的年金金額便會愈高。但現時申請渠道較少，只有中銀、東亞及永隆提供此類服務。當中中銀批出的貸款最多，申請人不能直接前往銀行分行辦理手續，要事先致電客戶服務中心，並約見銀行主任，才能再到分行傾洽細節。
房地產信託基金 息率4厘以上
另一種可以用來自製年金的「磚頭」，就是於本港上市的房地產信託基金（REITs）。事實上，於本港上市的REITs均受《房地產投資信託基金守則》所規管，例如不得從事房地產以外的業務，以及最少分派90%的除稅後盈利作股息等，故它們的業務普遍十分穩陣，派息率亦有保障。不過有一點要留意的是，雖然REITs的防守力一般不俗，不過仍是有機會跟隨大市下跌，故風險是三招中最高。
現時本港一共有8隻REITs在上市，它們的2012年預測派息率介乎4.43厘至8.07厘之間。雖然同屬於REITs，不過它們持有的「磚頭」類別其實亦各有千秋。匯賢產業信託（87001）及越秀房產信託基金（0405）便主攻內地市場，匯賢的收入來自北京的商場，基金買賣及計價更以人民幣作單位，而越秀的收入則來自廣州的商廈。
至於其餘6隻REITs則主攻本港主場。當中，領匯房產基金（0823）的規模為8隻REITs中最大，旗下共有180個商場。而置富產業信託（0778）亦是經營商場。冠君產業信託（2778）、泓富產業信託 （0808）及陽光房地產基金（0435） 主要持有商廈，富豪產業信託（1881）則經營酒店。
撰文：崔競文、劉佩珊
