樓市信心得來不易

【明報專訊】昨天慧雅提到管理本港樓價是一複雜的問題，一來好些影響本港樓價的重要因素，根本超出政府所能管轄的範圍。另一方面，對投資成分重的資產而言，決定其價格的因素遠為複雜，蓋除了單純的供應和需求以外，還牽涉到預期、信心等等很難量度和預計的因素，這令到問題更加複雜。


今天回顧，1997年至2003年跌市的幅度和延續性都是超乎很多人的想像，亦相信遠遠超乎政府最初的預計和目標。慧雅記得在1997年間，一個流行的說法，是香港的幣值和資產價格都偏高，這令到香港的競爭力無可避免地受到影響。在這情况下，政府把本港的資產價格推低一點，可令到香港的競爭力恢復過來，到時香港自不然可以再有一持續的繁榮期。


驟眼看來，這說法很合情合理。純粹從理論角度看，我們甚至可以說這理論有點漂亮。但理論誘人是一回事，事實是怎樣又是另一回事。基本上，資產價格的決定是不會像升降機所樣，它是取決於一複雜和互動的過程，而不是有着人可以將之操縱，要它跌到那兒停，它就會停，要它回升，它就可回升。今天回顧，1997年至2003年的跌市不是調整，而是崩潰，有點像融雪那樣，跌極也未見底，並且演變成不斷惡化的惡性循環。


信心易摧毀 難建立

基本上，一項資產的市場價格是相當取決於市場參與者對它的信心。但信心是有賴時間以及長年累月的經驗建立的。要將之建立是十分之難，但要將之摧毀，卻是容易得多。慧雅認為市場對香港樓市的信心得來不易，我們在考慮和評估樓市政策時，宜不要忽略它對樓市信心的影響。


施慧雅

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