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【明報專訊】2011年是內地樓市「調控之年」，「限購令」、「限價令」等各類貌似強力的行政措施相繼祭出，因此過往多年只升不跌的內地樓價，今年終於行人止步。官方統計數據顯示，各大城市的樓價皆見按年回落。而在市場逆轉下，過往是股壇寵兒的內房股，今年只能跑輸大市。不過，恍如黎明前夕的黑暗，在一片悲歌之中，內地樓市調控政策的鬆綁潮，卻漸清晰可期。在維持經濟穩定的大旗下，明年勢要寬銀根、緩限購，2012年內房翻身可期。
面對樓價飈升，民怨沸騰，內地在今年密集使出行政手段，當中的限購令被形容為最為強力的措施，各地在年內相繼推出限制購買住房的指令，內地樓市亦即應聲陷入冰封，成交急跌，各大城市的交投較高峰期跌超過五成的，比比皆是。
限購令太強 地方財政陷危機
不過，樓市冰封最影響的是地方政府財政，各地財政收入中，頗大一部分是靠賣樓收入支撐，樓市交投減，直接的結果就是各地賣地全面停頓，賣地收入大為縮水，中原地產預計北京全年土地收入1100億（人民幣．下同），比去年減少3成，其中，住宅用地成交460億，按年跌近6成；南京國土局數據顯示，截至11月24日，南京市土地成交金額270億，比去年全年555億的收入減少過半；杭州主城區至今土地出讓金為316億，按年跌36%；廣州市財政局則預計全年土地成交金額290億，僅僅實現年初預算502億的58%。
以廣州為例，2010年土地相關收入已佔政府財力半壁江山。當年，土地出讓金455.6億，房地產相關稅收收入213.9億，合計已佔當年預算內財政收入1398億元的47.9%。而截至2010年底，廣州市政府負有直接償還責任的債務是884億元，將從2012年開始償還本金，主要通過土地開發來籌資，如果樓市持續低迷，政府有可能陷入信用危機。
地方陽奉陰違 限購現變通
因此，地方政府的財政危機決定了任何以行政命令壓抑樓市、影響稅收的調控都難以在地方層面真正落實，而一旦貨幣政策鬆綁，地方政府必將大力托市。
結果，在貌似高壓的政策下，各地在年底即出現不斷的變通。12月初，中國社科院發布的住房綠皮書，即指出地方政府已出現陽奉陰違、曲線放鬆，令限購名存實亡。某些城市僅限購核心城區，所有新樓盤都在限購區域以外；而在戶籍、納稅和住房證明三大門檻中，地方政府都有放鬆辦法。報告更指出，目前限購繼續存在的真實意義在於，一旦放鬆限購，會對市場釋放政府托市的強烈信號，同時，限購凍結了一部分住房需求，政策稍有調整，市場便會重新恢復景氣。
除了變通政策外，更有地方政府大膽與中央直接對抗，例如廣東的中山，即表明當地限購令在年底屆滿後不再續期，令到這個只有短短52日，一開始即被形容為門面功夫的調控政策，根本沒有發揮功力的時間。再如西南重鎮重慶，重推08年金融海嘯時的買房退稅政策，最高資助樓價的三成。
但對樓市最直接的幫助還是銀根放鬆，11月30日夜晚，央行在連續12次上調存款準備金率後，首次下調存準率0.5個百分點，市場預計緊縮政策終結，存準率進入下調周期，內房內銀股帶領大市單日反彈逾千點。恒大（3333）和中海外（0688）升幅達16% 和13%，另有多隻板塊龍頭升逾10%。市場人士預期，在歐美經濟滑落，中國出口岌岌可危下，放鬆銀根刺激經濟已是必經之路，內地樓市亦將可因此受惠。
未來6個月 內房仍處寒冬
最明顯見到銀根放寬的例子是，今年一路急升的首套房按揭利率，進入12月，首次出現回調。深圳、北京、南京、成都陸續見到首套房貸回歸基本利率，中行、建行、招行、農行均參與其中，工行和北京銀行甚至給予優質客戶9折利率優惠。與存準率一樣，首套房貸利率今年年初以來一路走高，從原先普遍的7折、85折優惠逐漸恢復到基準利率，10月以後，基準利率也漸漸絕迹，即使大型房企新盤開售也須以基準利率上調5%至10%成交。而現在終於掉頭回落，對置業者的吸引力又再顯現。
總結而言，考慮到政策的累積效應和發酵周期，現時內地樓市可能仍將要過3到6個月的寒冬期，但全年而言，內房前景並不悲觀，反彈期可望在明年下半年出現。
明報記者 顧冷冰
面對樓價飈升，民怨沸騰，內地在今年密集使出行政手段，當中的限購令被形容為最為強力的措施，各地在年內相繼推出限制購買住房的指令，內地樓市亦即應聲陷入冰封，成交急跌，各大城市的交投較高峰期跌超過五成的，比比皆是。
限購令太強 地方財政陷危機
不過，樓市冰封最影響的是地方政府財政，各地財政收入中，頗大一部分是靠賣樓收入支撐，樓市交投減，直接的結果就是各地賣地全面停頓，賣地收入大為縮水，中原地產預計北京全年土地收入1100億（人民幣．下同），比去年減少3成，其中，住宅用地成交460億，按年跌近6成；南京國土局數據顯示，截至11月24日，南京市土地成交金額270億，比去年全年555億的收入減少過半；杭州主城區至今土地出讓金為316億，按年跌36%；廣州市財政局則預計全年土地成交金額290億，僅僅實現年初預算502億的58%。
以廣州為例，2010年土地相關收入已佔政府財力半壁江山。當年，土地出讓金455.6億，房地產相關稅收收入213.9億，合計已佔當年預算內財政收入1398億元的47.9%。而截至2010年底，廣州市政府負有直接償還責任的債務是884億元，將從2012年開始償還本金，主要通過土地開發來籌資，如果樓市持續低迷，政府有可能陷入信用危機。
地方陽奉陰違 限購現變通
因此，地方政府的財政危機決定了任何以行政命令壓抑樓市、影響稅收的調控都難以在地方層面真正落實，而一旦貨幣政策鬆綁，地方政府必將大力托市。
結果，在貌似高壓的政策下，各地在年底即出現不斷的變通。12月初，中國社科院發布的住房綠皮書，即指出地方政府已出現陽奉陰違、曲線放鬆，令限購名存實亡。某些城市僅限購核心城區，所有新樓盤都在限購區域以外；而在戶籍、納稅和住房證明三大門檻中，地方政府都有放鬆辦法。報告更指出，目前限購繼續存在的真實意義在於，一旦放鬆限購，會對市場釋放政府托市的強烈信號，同時，限購凍結了一部分住房需求，政策稍有調整，市場便會重新恢復景氣。
除了變通政策外，更有地方政府大膽與中央直接對抗，例如廣東的中山，即表明當地限購令在年底屆滿後不再續期，令到這個只有短短52日，一開始即被形容為門面功夫的調控政策，根本沒有發揮功力的時間。再如西南重鎮重慶，重推08年金融海嘯時的買房退稅政策，最高資助樓價的三成。
但對樓市最直接的幫助還是銀根放鬆，11月30日夜晚，央行在連續12次上調存款準備金率後，首次下調存準率0.5個百分點，市場預計緊縮政策終結，存準率進入下調周期，內房內銀股帶領大市單日反彈逾千點。恒大（3333）和中海外（0688）升幅達16% 和13%，另有多隻板塊龍頭升逾10%。市場人士預期，在歐美經濟滑落，中國出口岌岌可危下，放鬆銀根刺激經濟已是必經之路，內地樓市亦將可因此受惠。
未來6個月 內房仍處寒冬
最明顯見到銀根放寬的例子是，今年一路急升的首套房按揭利率，進入12月，首次出現回調。深圳、北京、南京、成都陸續見到首套房貸回歸基本利率，中行、建行、招行、農行均參與其中，工行和北京銀行甚至給予優質客戶9折利率優惠。與存準率一樣，首套房貸利率今年年初以來一路走高，從原先普遍的7折、85折優惠逐漸恢復到基準利率，10月以後，基準利率也漸漸絕迹，即使大型房企新盤開售也須以基準利率上調5%至10%成交。而現在終於掉頭回落，對置業者的吸引力又再顯現。
總結而言，考慮到政策的累積效應和發酵周期，現時內地樓市可能仍將要過3到6個月的寒冬期，但全年而言，內房前景並不悲觀，反彈期可望在明年下半年出現。
明報記者 顧冷冰
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