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【明報專訊】美國周二公布的10月標普/Case-shiller樓價指數，較9月下跌1.2%，跌幅多過市場預期的0.5%，是連續第二個月下跌。經季節調整後的數字跌到138.56，遠低於2006年4月的206.66高峰。雖然樓價指數由高峰至今跌逾三成，但美國現時樓價仍然跑贏通脹，美樓市仍未跌回「合理水平」。
指數返回03年中水平 仍跑贏通脹
標普/Case-shiller樓價指數在1987年創立，起初只追蹤10個主要城市的樓價，到2000年擴展至20個主要城市。該指數是衡量美國樓市價格變化的主要指標，指數是以二手樓價格為基礎，不考慮新落成屋的銷售價格。按現時樓價指數報138.56，美國的樓價已返回2003年中的水平，故不少人認為美國樓市已達超值水平，往後日子再跌的空間有限。
不過，標普/Case-shiller樓價指數的始創人、耶魯大學經濟學家席勒（Robert Shiller）卻持不同意見，並繼續睇淡美國樓市。席勒除了創立了標普/Case-shiller樓價指數，他又創立了一個樓價通脹比例，把美國歷史樓價與通脹由1890年開始比較，由1890年的100點作基準，按通脹調整後的美元價格計算，反映在1890年10萬美元（以今天美元價格計）購買的一間標準住宅，若這個比較指數升至200點，這間標準住宅當時的售價便會是20萬美元；若這個指數跌至50點，同樣的標準住宅當時的售價便是5萬美元。
當這個樓價通脹比例高於100點，即代表當時樓價跑贏通脹，樓價屬偏貴；若低於100點，則未追及通脹增幅，樓價有望追落後。雖然標普/Case-shiller樓價指數由高峰至今跌逾三成，但樓價通脹比例仍高於130點水平（見圖），2006年曾高見200點以上，可見美國樓市仍然談不上「廉宜」，難怪席勒在今年中稱難以預測美國樓價何時見底，即使較現價再下跌多25%，也不會感意外。
所以，除非美國的樓市政策出現重大改變，例如放寬買樓投資移民，催谷樓市需求，即使聯儲局再買債壓低息口，也難以令美國樓市起死回生，相信明年美國樓市仍會處於尋底格局。
明報記者謝德健
（逢周一､三､五刊出）
指數返回03年中水平 仍跑贏通脹
標普/Case-shiller樓價指數在1987年創立，起初只追蹤10個主要城市的樓價，到2000年擴展至20個主要城市。該指數是衡量美國樓市價格變化的主要指標，指數是以二手樓價格為基礎，不考慮新落成屋的銷售價格。按現時樓價指數報138.56，美國的樓價已返回2003年中的水平，故不少人認為美國樓市已達超值水平，往後日子再跌的空間有限。
不過，標普/Case-shiller樓價指數的始創人、耶魯大學經濟學家席勒（Robert Shiller）卻持不同意見，並繼續睇淡美國樓市。席勒除了創立了標普/Case-shiller樓價指數，他又創立了一個樓價通脹比例，把美國歷史樓價與通脹由1890年開始比較，由1890年的100點作基準，按通脹調整後的美元價格計算，反映在1890年10萬美元（以今天美元價格計）購買的一間標準住宅，若這個比較指數升至200點，這間標準住宅當時的售價便會是20萬美元；若這個指數跌至50點，同樣的標準住宅當時的售價便是5萬美元。
當這個樓價通脹比例高於100點，即代表當時樓價跑贏通脹，樓價屬偏貴；若低於100點，則未追及通脹增幅，樓價有望追落後。雖然標普/Case-shiller樓價指數由高峰至今跌逾三成，但樓價通脹比例仍高於130點水平（見圖），2006年曾高見200點以上，可見美國樓市仍然談不上「廉宜」，難怪席勒在今年中稱難以預測美國樓價何時見底，即使較現價再下跌多25%，也不會感意外。
所以，除非美國的樓市政策出現重大改變，例如放寬買樓投資移民，催谷樓市需求，即使聯儲局再買債壓低息口，也難以令美國樓市起死回生，相信明年美國樓市仍會處於尋底格局。
明報記者謝德健
（逢周一､三､五刊出）
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