內房3500億信託 今年到期

【明報專訊】過往一年，因銀行緊縮銀根，內房企業要依靠信託方式借來資金開發。今年開始，不少信託融資陸續到期，各本已水緊的內房企業要開始償還，市場預料全年要償還合共高達3500億元（人民幣．下同）。由於去年內地樓市冰封，市場人士擔憂部分地產商資金鏈斷裂，將令當中約一成的到期信託有違約之虞。一旦違約，更將產生連鎖反應，對內地銀行及保險企業以至整體金融市場都會帶來衝擊。


去年內地銀根偏緊，內房企業都紛紛借道信託一途籌措資金，方法是與信託公司合作，將旗下項目包裝成一個信託產品，再透過銀行向普通投資者分售，以此集腋成裘，令內房企業獲得資金繼續開發。


因此，去年內地地產相關信託規模大增，內地安信證券楊建海稱，截至2011年9月尾，地產信託的總規模已經達到近6800億元，佔整體信託市場的比例，由2010年第一季尾的10%大幅升至17%。


樓市遠差預期 資金不能回籠

本來對普通投資者而言，地產信託的回報率高，一般都可以有10厘以上，只要相關項目進展良好，到期還錢，投資者獲利內房商又可以維持資金鏈運作，可謂一家便宜兩家着。然而，去年內地樓市冰封程度大出市場預料，令不少內房商銷售困難，最終可能導致項目要延期。一旦項目不能按原計劃銷售，資金不能回籠，相關的信託將可能出現償付危機。


內地長江證券分析員劉俊估算，2012年到期的地產信託規模為3500億元，其中近60%為信託公司被動管理的地產信託，行業到期兌付風險較高。他認為，上半年的風險可能會比較大，主要是因為各種應收帳款、政府的稅收，都要集中在這段時間完成支付。有市場人士就預料，當中有約一成的地產信託，將可能按時還不了，出現違約風險。


分析員：年中到期規模較大

楊建海則指出，市場始終擔心房地產信託出現大面積償付危機，最重要的觀察時點在於年中，屆時房地產信託到期規模較大。專門跟綜信託行業的內地興業證券分析員張穎則認為，借助信託渠道募集資金的融資方，還有諸多非上市的中小發展商，這類地產商的開發項目主要集中於二三線城市，受地產調控的影響大，銷售回款能力差，銀行獲得信貸的能力弱，未來存在一定的償付壓力。


事實上，地產信託違約風險已開始顯現，早前天津星耀五洲的信託融資，即因為資金鏈斷裂而暫停向信託投資者贖回，震動市場。更令市場憂慮的是，信託產業涉及面甚廣，銀行及保險企業不少本身即從事信託業，同時又是產品的經銷商，內房企業未能還錢，信託公司即要上身。另一方面，不少購買信託產品的資金，實際上亦是由銀行拆借，故此連鎖風險相當高。


明報記者