荃灣地流標 避免賤賣土地

【明報專訊】又有港鐵上蓋大型項目「流標」，對於正在調整中的樓市，自有可能再造成負面的心理影響。不過，凡事總可作兩面睇，項目流標，亦代表有關樓宇供應延後，反過來變成樓市的支持因素。
剛流標的項目為荃灣西五區灣畔地皮，涉及單位多達2384個，估計投資額超過100億元以上，而流標原因，有解釋為市况變得不明朗，加上投資額大，令發展風險變高。然而，要留意項目其實也有4個財團入標，流標可以是發展商出價不理想，也可以是政府嫌價低，不欲「賤賣」土地益了發展商，間接反映政府也不願意樓市「太殘」。
當然，也可能項目屬於限呎地，規定中標發展商，於興建單位中的52％，即約1240個單位要建為實用面積不多於538方呎的細單位，未必配合市場需要，影響日後賣樓之餘，也增加了投資風險，從而遏抑了入標財團的出價意欲。
美聯引述發展局統計，去年政府提供可興建約2萬個單位的土地供應，透過勾地出售土地佔37%，其次鐵路項目招標佔33%，補地價項目約佔15%，其他包括由市區重建局和香港房屋協會負責的市區重建項目，及由私人發展商主導的舊區重建等項目，同樣佔約15%。當中佔整體土地供應逾三成的鐵路項目招標土地，創近3年來新高（圖）。
流標本身對樓市影響短暫
事實上，鐵路項目招標土地，乃近年最重要的房屋供應來源，而近年先後有多個鐵路項目相繼流標，如早年的火炭何東樓（即御龍山現址）、屯門站（料今年上半年賣樓）和南昌站（後再招標，由新地投得），因有關項目每每涉及上千或數千個單位，流標便會影響有關住宅單位的供應時間，反而流標本身，對樓市造成影響多只屬短暫，總好過政府不理市况而賤賣項目，損害了庫房利益。
其實，不少地產新聞，都只是對樓市有短暫的心理影響，要分析樓市，更重要是做好基本功。筆者在本周一，便伙拍紀惠集團行政總裁湯文亮，於理工大學為地產代理監管局作演講嘉賓，向近千代理講解樓市最新形勢和分析樓市的技巧。
筆者在演講中指出，不少知名基金經理在分析股市採用的「盈利收益率差模型」（Earning Yield Gap Model），也可在分析樓市作參考。有關模型為﹕
Index=EPS/(BY+RP)
Index : 恒生指數合理值
EPS ﹕恒生指數每股盈利
BY : 美國10年期債券收益率
RP : 港元風險溢價
筆者指出，若將上述變項的每股盈利改為住宅租金回報，然後同樣以之和美國10年期債券收益率作比較，兩者的「息差」，再配合美匯指數走勢，對預測樓市有相當的參考意義。事實上，香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮便曾研究出，過往30多年，以上述「息差」預測4年後樓市走勢，準確程度達八成以上。
現時香港住宅租金回報率仍維持3厘以上，而美國10年期債券息率則徘徊在2厘附近，正息差達1厘以上，現市場普遍預期美國2013年中以前都會維持低息，則除非香港住宅租金急跌，否則香港樓價應該有頗強的支持作用。
至於同場的湯文亮，則預期今年樓市會先跌後升，並指現時成交萎縮，反而令購買力在凝聚，一旦年中銀行開始放鬆按揭，樓市便價量同升，至年尾時更可能出現購買力短時間內同時釋放，出現買家搶入市情况，但要小心急升只屬短期現象，之後樓市又會急速回復正常。
政府出招亂 樓市靠滑翔
湯指出，香港政府早前擔心港人胡亂買物業，過度投資，因而推出一系列行政措施打擊炒樓，主要為徵收短炒住宅額外印花稅（額印）、收緊按揭貸款，最後是復建居屋，增加供應。
他認為，有關招數沒有錯，但次序調亂，「三招之中，前兩招為治標，增加供應為治本。而治標兩招中，『額印』是死，出招後很難收回。收緊按揭是活，銀行可以隨時加多減少，因時制宜，所以，現在可以說政府沒有亂出招，只不過是出招亂了。正因為出招亂，政府出招的目的是打擊炒樓人士，影響自動轉至置業人士，沒有炒家對樓市沒有大影響，但打擊置業人士對樓市影響十分之大 ，物業成交宗數減少至令人心傷數字。情况好比一架在天空飛行的飛機，失去動力，現在只是滑翔飛行，飛機艙內是相當寧靜，但是實情相當嚇人。」
「如果政府掌握樓市真實情况，不受議員們的囉唆而出招。出招應該是首先增加供應量，沒有地產商勾地則優化勾地政策，比如將地皮勾出來的商人，如果不能奪得該地皮亦可得佣金。若市况續升，則要求銀行收緊按揭。再不奏效，才推行特別印花稅。若果以這個次序出招，我相信效果會比現在好得多，物業代理亦不會叫苦連天，政府又可控制市場。不過，這些都是馬後炮，不談也罷。」
撰文﹕陸振球