創業前宜先置業 按揭較易批

【明報專訊】葉小姐現時30歲，擁有固定收入，計劃兩年後自立門戶做生意。將來婚後仍財政獨立，現正以個人為基礎，策劃一份理財計劃，以實現最短時間供完唐樓的置業計劃、兩年後創業及每年旅遊一次等目標。


葉小姐現時任職非牟利機構工作，月入2.5萬元，預計每年加薪約1000元（即約4%），最多可加至頂薪點2.7萬元。另外，她計劃兩年後創業，但並沒有透露預計多少資本開支，只預計收入將回落至2萬元。


目前，葉小姐與男朋友合租唐樓，沒有欠債並已還清學生貸款，她透露每月的開支合共1.4萬元，包括所負責的租金連電費約3000元、個人消費約4000元，以及家用7000元。扣除所有開支及強積金供款1000元後，葉小姐每月將有1萬元作人民幣儲蓄及投資用途。


樓價開始回落 帶來買樓機遇

由於未來兩年，她若成為自雇人士，收入將因而出現不穩定的可能性，未能向銀行提供穩定的收入證明文件，假如以她的個人名義向銀行申請按揭貸款，成功獲批機會將大大減低。因此建議葉小姐不妨於創業前先行置業，以及早達成以最短時間供畢唐樓的理財目標。置業先決條件除了本身的負擔能力，時勢亦是一個成功置業的重要因素。目前，本港及外圍經濟仍處於不明朗因素，加上本港樓市成交縮減導致樓價亦開始回落，亦將為準買家帶來機遇。


若保持目前葉小姐住屋狀况，按租金回報4厘推算，葉小姐可負擔一個500呎唐樓單位，市值約125萬元。根據葉小姐財務狀况及負擔能力計算，建議她可選擇置業還款年期10年，實際年利率2.5厘，每月供款額8000多元。由於該單位作為出租用途，因此租金收入將減低葉小姐供款壓力。預計實際供款開支只佔葉小姐未來每月收入（2萬元）12%。


根據以上的置業理財目標，若葉小姐計劃首個物業將作為投資用途出租，她便需付三成首期，故兩年內需要準備一筆37.5萬元的流動資金。葉小姐的理財計劃包括兩年內提供一筆三成首期的資金及10年內完成置業還款計劃。葉小姐可繼續目前擁有15萬港元的流動資產，及繼續進行每月銀行定期5000元人民幣的儲蓄計劃。


月供投資 高低風險六四比

由於投資目標距離現時為10年，年期較長，因此在波動的市况下，建議可透過月供投資計劃分散風險，組合的風險取向不宜太進取，目標為7%。因此建議月供投資計劃中至高風險資產及低風險資產的比例宜為六四之比，高風險資產以地區股票的投資為主，主要用於為資本增值。低風險資產則包括債券，對冲基金及現金等，其特點是走勢較為穩定，在動盪的市况中能有效分散整個組合的風險。


股票基金投資建議宜選擇北美地區及亞太區股票基金，當中香港這個市場未來一年面對的政治及經濟風險相對其他發達國家的市場較為低，而且受惠國家經濟政策支持，經濟出現大幅度波動風險較低，未來發展空間較為看好。


債券方面則應選亞太地區如港元債券及環球通脹債券基金，有效為投資者帶來穩定而不俗的回報。當中的比重則下參考下圖，這個組合應能為葉小姐的資本每年帶來7%的回報，達成置業、創業及每年一次旅行及儲蓄作為日後不時之需用途。


陳凱怡

AMTD證券及財富管理業務 副經理

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