【明報專訊】樓市確認出現「小陽春」，不過正如人稱「四叔」的恒基地產（0012）主席李兆基所評論：「小陽春是真的小陽春。現在的市都牛牛皮皮，都不是十分爽。小陽春好點，好少少，但比最牛那陣時差好遠。」
李兆基的意思是，未來「普通」住宅的供應不會短缺，所以不要以為樓市會大升，只會維持「牛牛皮皮」，而筆者就認為，在低息環境下，雖然現在才入市買樓，固然不要期待可以大賺，卻有利收租佬收租，因只要一日租金回報高於按揭息率，縱使樓價牛皮，也可以每月有淨現金落袋，舒舒服服。
累積租金收入 成新購買力
不要少看有淨現金落袋的作用，因隨時間過去，以按揭買入的物業，其負債便會不斷減輕，而累積的租金收入，遲早又會變成新的購買力。不信？按揭轉介機構經絡便指出，在去年中收緊按揭措施，以及額外印花稅的影響下，樓市和按市成交持續調整，當中包括貸款成數整體下調約一成，以及貸款宗數明顯下調（圖1），均令按揭市場之貸款速度減慢，使新取用按揭貸款額由去年初單月計的高位300億元，下調至最新低於100億元之水平。
與此同時，本港按揭還款金額持續穩定健康，拖欠比率維持極低水平，令累計還款速度超越貸款速度。經絡研究部以當中按揭貸款額及還款額計算，兩者之比率創出2009年3月後 （金融海嘯後）之新高，達114%（圖2），可見按揭還款金額較貸款金額為多。另外，當整體市民借得少，還得多，銀行便愈來愈有條件放寬信貸，市民入市買樓的能力便也會日漸增加。事實上，昨日市場便傳出工銀亞洲率先調低按息至P減3.1厘（相關新聞刊B2）。
事實上，香港超過一半家庭擁有自置居所，而這一比例也逐漸增加，因此對樓市的方向也極為關注，為此今日《明報》舉辦的樓市講座，雖然要收費500元，也能迅速滿額，而今日還會舉行筆者的新書《樓市高手 智富攻略》發布會，以下是筆者的新書序言。
「約兩年前坊間出版了一本名為《地產霸權》的暢銷書，時值香港樓價正在急飈，社會仇富情緒蔓延，不少年輕人慨嘆買樓難，是以不少政治人物和傳媒，也指斥香港的高地價政策，以及發展商的壟斷，才是各式社會和經濟問題的深層原因，於是《地產霸權》一書洛陽紙貴，而這本書的作者，也一度成為了解釋香港如何不公義的代言人。
熟讀《地產霸權》 無助上車買樓
筆者作為地產版的主管，自然要第一時間閱讀這本著作，並同時約訪這本書的作者潘慧嫻女士。
當訪問完成後，筆者有一種想法，《地產霸權》固然有其批判的意義，因此也成為不滿香港房屋政策團體向政府的施壓工具，但除了等待政府出手，就算將《地產霸權》讀一萬遍，也不會幫助大家更容易上車買樓，更遑論藉買樓致富！
說香港買樓難，對！但也不可迴避一個事實，香港也有超過一半家庭擁有自置居所，當他們供完樓，便再也不用捱貴租之苦，而其中一些家庭，更能藉細樓換大樓，不斷改善生活。
在筆者多年採訪經濟和地產新聞中，發現香港有不少人士，除了擁有自住單位，更另外擁有投資物業，早已生活無憂，個別更是隱形富豪。當然更有成功的發展商，身家以百億元計，當初他們未必都是含着金鎖匙出世，那他們是如何累積財富，靠地產發達？又是否單以「霸權」一詞便能解釋得了？
《樓市高手 智富攻略》乃是筆者繼《樓市明燈》和《樓市創富與大師智慧》後的第三本地產著作，內容除了包括筆者對樓市的分析和對房屋政策的看法外，更透析了上百位樓市高手的智慧和致富心得。
英諺有云：If you want to be the best, learn from the best!（若你想要學習做好某件事，就從最棒的人那裏學習吧！）希望本書的讀者，可以從中學習樓市高手的智富攻略，以智慧來累積財富，享受豐盛人生。
「順勢者昌 因時進退」
有朋友問，筆者最喜歡新書的哪一個章節，答曰，最喜歡的是名為「順勢者昌 因時進退」的一章，當中提及總理溫家寶曾講過的﹕「因時而動，就是說時進則進，時退則退，動靜不失其時。」如能靈活於應用樓市，當會有理想的投資成績。
明報記者 陸振球
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財經
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