美國樓市 現雙底衰退風險

【明報專訊】美國聯儲局前個星期議息，結果一如市場所料，息口維持接近零水平不變，並繼續承諾維持超低利率。但聯儲局的會後聲明語調沒有上次的樂觀，復蘇由「繼續增強」轉為「持續」，並暗示歐洲債務危機可能損害美國經濟復蘇。聲明又提到新屋動工量仍熱處於偏低水平，美國樓市似乎存在雙底衰退的風險。 新屋動工量銷售量均大跌 近期多項數據皆顯示美國樓市轉弱。5月份新屋動工量大跌10%至以年率計59.3萬間，創2009年3月以來最大跌幅，遠遜市場預期的64.8萬間；二手樓銷售按月下跌2.2%至566萬間，也與預期升至612萬間大相逕庭，出乎分析員預期。更不堪的是新屋銷售數字，3、4月連續兩月錄得增長後，5月份新屋銷售即大跌33%至30萬間，創63年有紀錄以來最低及最大跌幅。房屋價格中位數亦下跌了9.6%，至20.09萬美元。雖然單一月份數據未夠代表性，但數字遠低於預期，不禁令人擔憂。 美國樓市泡沫爆破後，美國政府推出大量刺激樓市措施，如置業稅務寬減等優惠，阻止了樓市進一步下滑。當美國政府在4月底結束對置業人士每人8,000美元的稅務優惠後，5月樓市數據表現馬上轉差，反映在聯邦政府扶持小業主政策下，美國人只是透支了未來數月，甚至數年的房屋購買力，真正的需求狀况遭到扭曲。事實上，最近哈佛大學發布的研究報告便指出，樓市持續復蘇需要靠就業增長支持。5月份私人新增職位僅4.1萬個，反映就業復蘇緩慢，美國人置業的能力還未恢復，樓市缺乏回暖的基本因素。 除了置業的購買力疲弱之外，銀主盤供應增加，亦令美國樓價低迷不起。據Realty Track數據，美國5月份遭銀行查封房屋數目，較去年同期增加44%，達93,777間。聯邦政府本來是鼓勵銀行與業主商討重訂按揭條款，但業主在負資產的情况下，寧可斷供也不希望繼續供樓，特別是當業主也失業了，繼續為負資產供款的意欲甚低。據統計，成功與銀行重訂按揭條款的宗數只有40萬，較政府原先目標的300至400萬相距甚遠。有統計指出，以現時銷售情形看，銀行手持的銀主盤需要8年的時間才可完全消化。 樓市繼續探底，對美國銀行業的影響甚大。評級機構惠譽早前預期，美國20家銀行今年將面對逾400億美元房地產投資損失。美國銀行、摩根大通、富國銀行的按揭業務比重較高，所受影響也較大。FDIC警告，美國銀行倒閉潮未完全過去，今年料為高峰期，由現時直至2014年，美國要為銀行業倒閉付出600億美元代價。樓市一旦出現雙底衰退，影響力不容忽視。 需新措施救樓市 方可避衰退 美國政府需要推出新的救樓市措施，或延長舊政策，才可以避免美國樓市出現雙底衰退。G20峰會於上周末在多倫多舉行。奧巴馬總統呼籲各國不應停止刺激經濟措施，也不要急於為削減赤字而緊縮開支。奧巴馬的呼籲，只是照顧美國境况。對歐洲各國，緊縮政府財政開支才是頭等大事。美國孤掌難鳴，樓市、經濟可能重陷衰退，投資者宜關注其變化，知所進退。 陳茂峰 CFA,CFPCM 御峰理財董事總經理 mfchan@nobleapex.com