恐政府再降溫 發展商審慎

【明報專訊】同是位於港島、政府主動拍賣的跑馬地聶歌信山道地王，7月底以104億元售出，昨天拍賣的柴灣連城道小型地皮則流拍收場，市場人士表示，除了柴灣地皮毗鄰墳場及公屋，又因背靠大斜坡或會令發展成本大增。此外，發展商擔心政府將會加大力度，打壓中小型住宅炒風，因此對中小型項目的後市持審慎態度。

更有評論指出，柴灣地皮開價太高，政府錯估市場對小地皮的需求，終致流拍收場。

柴灣地配套不如粉嶺

測量師林晉超表示，地皮望墳景及鄰近公屋，加上斜坡問題令投資成本增加約兩成，未來政府亦有可能增推多幅地皮，今到發展商有更多選擇。發展商亦擔心政府或推出遏抑中小型住宅炒風的措施，因此對這類發展項目格外避忌。

「這次賣地充分告訴市場，若是靚地，發展商多貴都買。劣地的話，怎樣平也無人買。你買入這塊柴灣地皮，對着墳場及公屋景，日後如何銷售？」他說，地皮雖位於港島，但地段配套連昨天拍賣的粉嶺地皮也不如。

「墳景難吸引內地客」

建築測量界別立法會議員劉秀成則認為，透過工程安排，可以克服斜坡及墳景。他說，斜坡可做鞏固工程，畫則可減少單位面向墳場，不過，「斜坡需花錢維修，建築材料不停漲價，難以估計涉及成本，需時處理，未必如買入『平地』，立即可動工起樓。另外，墳景也未必吸引內地客戶」。

理工大學建築及房地產學系教授許智文稱，柴灣地皮面積細，可建單位數量少，邊際利潤有限，所以發展商會仔細計算成本，如果利潤太低，發展商也會打退堂鼓。對於外界批評政府開價太高，他不認同，因為賣地前測量師普遍估值都較政府開價高。

瑞銀董事﹕開價太勇

瑞銀執行董事王震宇表示，柴灣地皮流標主因是政府開價太高。他們估計開價4.3億元，結果卻是5.3億元，「政府開價太勇，明顯開錯價，以為全世界都可建豪宅」。

明報記者